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[成本类] 房地产开发企业共同成本的分配分方法

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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2013-7-6 03:44:58 | 显示全部楼层 |阅读模式

    房地产开发企业发生的开发产品成本中属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,但是共同成本和不能分清负担对象的间接成本怎么进行分配?主要规定如下:
    1、《企业会计准则-存货》第十四条规定:企业应当采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本。已售存货,应当将其成本结转为当期损益,相应的存货跌价准备也应当予以结转。
    对于性质和用途相似的存货,应当采用相同的成本计算方法确定发出存货的成本。
    对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供劳务的成本,通常应当采用个别计价法确定发出存货的成本。
    ——因此,房地产开发企业开发产品的发出成本应当采用别计价法确定。
    2国税发[2009]31第二十九条规定:共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。同时第三十条规定,土地成本一般按占地面积法进行分配;公共配套设施开发成本应按建筑面积法进行分配;借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分配;其他成本项目(建筑安装工程费、基础设施建设费和开发间接费)的分配法由企业自行确定。
    3国税发[2006]187第四条(五)规定:属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
    ——使用“属于***共同的成本费用”表述,说明只是第二次分摊环节的计算方法。
    4国税发[2009]91第二十一条(五)规定:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。
    房地产开发企业共同成本(间接成本)的核算特点
    核算原则
    核算特点
    核算形式
    权责发生制(期间)
    属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用,即使款项已经在当期收付,均不作为当期的收入和费用。
    当期未收付款项的,也确认当期收入和费用;
    当期已收付款项的,应向后分配收入和费用。
    受益原则(计量)
    谁受益谁负担,受益多负担多;
    谁消耗谁承担,多消耗多承担。
    能归属对象所消耗成本,直接计入该成本对象;
    共同消耗成本,按合理方法分配至各成本对象。
    配比原则(对象)
    收入必须有匹配的成本;
    收入未实现不确认成本。
    所属成本与其收入一一对应(会计上已弱化)
    与存货计量之间存在近似的正比例关系的企业资源消耗叫成本动因或变动成本
    房地产开发企业各类开发产品的共同成本(间接成本)分配方法
    项目开发情形
    规定采用分配方法
    涉税事项
    不分期开发
    可售面积全部销售的
    可以按已销售可售面积占可售总面积的比例分配
    无论怎么计算不影响纳税额
    可售面积部分销售的
    1、土地成本应当按占地面积法进行计算分配;
    2、其他成本应按照受益对象采用合理方法分配
    加大销售成本扣除少缴纳税
    分期开发
    1、土地成本应当按占地面积法进行计算分配;
    2、其他成本应按照受益对象采用合理方法分配
    多列成本提前扣除延迟纳税
    即:一个开发项目可以规划分成几期开发,每期中有几幢楼的房地产项目,每幢楼中有住宅和商铺等类型房地产。
    注:土地增值税上“开发项目>房地产项目>不同类型房地产”;而企业所得税上所称“成本对象”包括房地产项目和不同类型房地产,且分别为一级成本对象和二级成本对象。






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    [LV.7]常住居民III

    发表于 2013-7-11 08:54:20 | 显示全部楼层
    不错,谢谢分享
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    发表于 2013-11-15 11:26:43 | 显示全部楼层
    学习学习,感谢
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    [LV.8]以坛为家I

    发表于 2013-11-17 11:08:52 | 显示全部楼层
    不错,谢谢分享
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2018-6-11 09:17:24 | 显示全部楼层
    不错   真的不错   谢谢分享
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