【DC015号】房地产开发企业精装修房装修费用相关财税处理汇总

梧荫

精装修商品房的装修费如何扣除
房地产开发企业将所建商品房装修后销售的，如果在计算转让收入时，向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除金额的基数。如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目。
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　　问：房地产公司出售开发的房产，与购买方签订两份合同，分别收取转让房屋的价款和装修费，装修费部分是否可按“建筑业——装饰业”税目缴纳营业税？
　　答：根据《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）规定，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。
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   房地产开发企业销售精装修房，在与客户签协议时分别签了两份合同，一份售房合同，一份装修合同，是否可分别按销售不动产和建筑业缴纳营业税?
    解答
    根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
    根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
    (一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；   
(三)所收款项全额上缴财政。
    又根据《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》(国税函[1998]53号)规定：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。
    由此可见，销售房屋收取的装修费，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”征税。
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广西首府地方税务服务中心税务服务工作通报2010年第4期（总第38期）
关于房地产开发企业将家具用具购置费作为装修费用计入房地产开发成本计算土地增值税的问题
    三、关于房地产开发企业将家具用具购置费作为装修费用计入房地产开发成本计算土地增值税的问题
    3月，12366服务热线近期接到纳税人电话，咨询关于房地产企业销售精装房，其购置的家具、电器等材料是否可以计入装修费用在计算土地增值税时扣除的问题。具体为：房地产开发企业销售的精装房，其装修材料成本（橱柜、厨房电器、空调、瓷砖、木地板、洁具、电热水器、衣柜、饮水机涂料等）是否允许列入扣除项目，在计算土地增值税时如何扣除？
    根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第四款规定：房地产开发企业销售已装修的房屋其装修费用可以计入房地产开发成本。但是该文对装修费用具体包括什么项目并没有明文列举，对于房地产开发企业销售的精装房中所购置的家具、电器等装饰物品是否包含在装修费用中计入房地产开发成本在计算土地增值税时扣除的问题无法确定。
    对此，经向自治区地税局财产行为税处请示，现明确如下：
    住宅的装饰装修（业内称硬装修）是指在住宅竣工验收后，对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。其内容包括门窗、地板、天花板、厨房、卫生间、暖气、给排水等增、拆、改、移、隔、换等活动；此类活动与房屋的部分使用功能和观赏功能有关，但与纯粹家具用具的购置无关。前者通过职业技能的工人实施，后者纯粹购物行为（业内称软装修）。因此，对纯粹购置的家具用具支出，不能作为装修费用计入房地产开发成本。
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问题总结：1.售房合同中说明是精装修的房子，但是有附件中有电器的品牌这个是否还要代购房人代扣代缴个人所得税？
                    2.软装修的费用怎么入账？
                    3.怎么避税？

以下是一些朋友的意见：
                    1.精装的房子里的电器应是房价中的一部分，不应交纳个人所得税；精装房内的电器可以跟房子捆邦在一起销售，加大房子总价，只上营业税，不考虑个税吧，
                    2.精装修费用可以入成本，但并没说装饰也入成本；如果销售时是连同所有物品售给业主了。则饰品内应作为销售费用处理
                    3.从合理避税的角度,只有成立几个子公司（建筑、开发、装修、物业、广告等一系列公司）,从经营模式上独立经营，从成本核算上要独立核算，从管理角度由专人统一管理，不过在成立之前，可得要先测算一下机会成本才可，如果不行的话，还是采用第三种方法的好；
                    4向消费者提供全装修商品住宅的目的是规范家庭装修市场，也节约装修成本和减少装修中的浪费。对于新建住宅的全装修有两种模式的规定：“一种是房地产开发企业直接向市场提供统一装修标准的住宅（简称全装修住宅）；另一种是房地产开发企业在预售时，提供多种装修设计方案、材料设备菜单和报价，供购房者选定后统一装修（简称菜单式全装修住宅）。
　　以菜单式装修住宅为例，目前装修收入财务处理方法有以下几种：
　　　　1、并入房款收入中，不单独核算；
　　优点：会计核算简便，支出统一作为开发成本。
　　缺点：（1）多纳流转税：房地产业营业税5%，工程装潢业营业税3%，增加房款收入变相增加土地增值税
　　　　2、房款、装修款分开核算；
　　优缺点与不单独核算恰恰相反。
　　　　3、指定装修公司提供装修服务，由装修公司单独同客户签定装修合同
　　优点：摆脱因为装修质量原因引起的客户投诉
　　缺点：损失大约30%的装修利润
《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函[1998]53号）规定：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。
本人认为：1.不应交纳个人所得税（其合同中不得注明赠送装修或者装修价另外单列，否着按国税函[2000]57号交20%个人所得税）；
                    2.一、如果购房合同中是将房价和装修价合在一起计价算的，应计入开发发本，全部售房款交5个点的营业税。
                       二、如果开发公司具有装修资质，合同中房价和装修价又是单列的，可将装修价入其他业务收入，装修成本入其他业务支出，这部分装修收入交3个点的营业税，而且在计算土地增值税时还可将装修收入除外。
[第3楼] / 用户名：possion 发布时间：2009-2-27 22:28:24成立装修公司也是纳税手段之一吧。不过还真没想到过这么多。 但是你要在购房合同里不要写上赠送，出现这俩字就麻烦了
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依兰

谢谢分享

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1、并入房款收入中，不单独核算；
　　优点：会计核算简便，支出统一作为开发成本。
　　缺点：（1）多纳流转税：房地产业营业税5%，工程装潢业营业税3%，增加房款收入变相增加土地增值税
　　
　　2、房款、装修款分开核算；
　　优缺点与不单独核算恰恰相反。
　　
　　3、指定装修公司提供装修服务，由装修公司单独同客户签定装修合同
　　优点：摆脱因为装修质量原因引起的客户投诉
　　缺点：损失大约30%的装修利润

kalaqia666

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