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[账务综合] 房地产企业预售收入的征税费会计处理的四种方法

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  • TA的每日心情
    无聊
    2018-6-1 10:48
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2012-5-10 08:24:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
     房地产开发企业由于开发产品跨期长、金额大,通常采取预售方式(包括定金)销售开发产品。《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号三“关于土地增值税的预征和清算问题:各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整。工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的,应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。”《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函〔2008〕299号)第一条“房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。”对于取得的预售收入应按税法规定计算交纳营业税金及附加、土地增值税企业所得税。 但《企业会计准则-应用指南》财会字2006 18号规定“执行《企业会计准则-应用指南》的企业,不再执行现行准则、《企业会计制度》、《金融企业会计制度》、各项专业核算办法和问题解答。”
      但新《企业会计准则》及税法并没有相应的会计处理进行明确。只在《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【1995】第015号)四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,按税法规定预交的土地增值税,借记“应交税金——应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”等科目;待该房地产营业收入实现时,再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理;该项目全部竣工、办理结算后进行清算,收到退回多交的土地增值税,借记“银行存款”等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目,补交的土地增值税作相反的会计分录。 预交土地增值税的企业,“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税
      营业税和所得税未具体规定,导致各房地产企业对预售收入应交税费处理存着较多的差异,以致影响会计信息的正确反映。
      房地产企业按预售收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税,现在采用的方法主要有四种,但这几种会计处理都存在一些问题。
      一、按当期应交的全部税费(包括预售收入和实现收入两部分的应交税费)不加区别地做先提后交的会计处理,具体会计处理如下:
      (1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目;交纳时,借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目,贷记“银行存款”科目。
      (2)收到预售房款计征所得税时,借记“所得税费用”科目,贷记“应交税费——应交企业所得税”科目;交纳时,借记“应交税费——应交企业所得税”科目,贷记“银行存款”科目。
      (3)收入确认、办理结算时,借记“银行存款”、“预收账款”等科目,贷记“主营业务收入”科目;同时按其全部收入与预收账款的差额计征的税金及附加,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加)”科目。
      (4)项目竣工,结算、调整预提土地增值税时,按实际数大于预提数的差额借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费——应交土地增值税”科目,反之作相反的会计处理。
      上述会计处理方法,把不符合收入确认条件的“预收账款”确认为收入,结算税费,虚增了损益和负债,而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系,也违背了会计的配比。
      二、按预收款计征的税费,根据其纳税环节,分别通过增设“待摊费用”、“递延税款”(只对所得税)科目或通过“长期待摊费用”科目核算,具体会计处理如下:
      (1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时,借记“待摊费用或“长期待摊费用”科目,贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加土地增值税)”科目;交纳时,借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目,贷记“银行存款”科目。?
      (2)收到预售房款计征所得税时,借记“递延税款”或“待摊费用或“长期待摊费用”科目,贷记“应交税费——应交企业所得税”科目;交纳时,借记“应交税费——应交企业所得税”科目,贷记“银行存款”科目。
      (3)收入确认、办理结算时,借记“预收账款”、“银行存款”等科目,贷记“主营业务收入”科目;同时,借记“营业税金及附加”科目,贷记“待摊费用或“长期待摊费用”、“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加)”科目。
      (4)期末结算应交企业所得税时,借记“所得税费用”科目,贷记“递延税款” 或“待摊费用或“长期待摊费用”科目。
      (5)项目竣工结算应交土地增值税时,借记“营业税金及附加”,贷记“待摊费用” 或“长期待摊费用”科目。
      上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和已交数问题,资产负债表中反映了已预交的待摊费用、递延税款、长期待摊费用,损益表也体现了配比。但是,不仅虚增了资产,而且也与长期待摊费用科目的核算内容不相符,增设的待摊费用、递延税款本来新准则都已经取消,就更不要再增加。
      三、按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税,根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【1995】第015号)的有关规定,直接记入“应交税费”科目,具体会计处理如下:
      (1)收到预售房款计征、交纳营业税金及附加、所得税、土地增值税时,借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、所得税、土地增值税)”科目,贷记“银行存款”科目。
      (2)收入确认、办理结算时,借记“预收账款”、“银行存款”等科目,贷记“主营业务收入”科目;同时,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税金——应交营业税(城建税、教育费附加)”科目。
      (3)期末结算应交企业所得税时,借记“所得税费用”,贷记“应交税费——应交企业所得税”。
      (4)项目竣工结算应交土地增值税时,借记“营业税金及附加”,贷记“应交税费——应交土地增值税”。
      上述会计处理方法,在收到预收款时,所预交的税费在账表上体现的“应交税费”是红字或负数余额。而新《企业会计准则》应交税费的借方余额是反映企业多交或尚未抵扣的税费,本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该交纳的税费,却使信息使用者误认为是企业“多交了税费”,因而不符合会计“明晰性原则”。其次,房地产开发企业的开发经营周期一般都较长,若某企业既有正常销售计征的税费,又有按预收款计征的税费,还有多交的税费或者享受税收优惠政策需退的税费,如果在会计处理上只反映已交数,不反映应交数,则不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。
      四、根据新准则的规定:在不违反确认、计量和报告规定的前提下,可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目,可增设“1481预交房地产税费”,借方反映按预售收入计征的应交税费,贷方反映冲销的应征数。借方余额反映预售收入未摊完的应征税费数,不设明细科目。本科目的期末余额在资产负债表的“其他流动资产”反映。具体会计处理如下:
      (1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时,借记“预交房地产税费”科目,贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目;交纳时,借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目,贷记“银行存款”科目。
      (2)收到预售房款计征所得税时,借记“预交房地产税费”科目,贷记“应交税费——应交企业所得税”科目;交纳时,借记“应交税费——应交企业所得税”科目,贷记“银行存款”科目。
      (3)收入确认、办理结算时,借记“预收账款”、“银行存款”等科目,贷记“主营业务收入”科目;同时,借记“营业税金及附加”科目,贷记“预交房地产税费”科目。
      (4)期末结算应交企业所得税时,借记“所得税费用”科目,贷记“预交房地产税费”科目科目。
      (5)项目竣工,结算应交土地增值税时,借记“营业税金及附加”,贷记“预交房地产税费”、 按实际数大于预提数的差额贷记“应交税费——应交土地增值税”科目,反之作相反的会计处理。
      这样可弥补上边方法的不足。唯一的缺点就是虚增资产。
      注:上面所讲缴纳的营业税附征的教育费附加应在“其他应交款-教育费附加”核算,为简化并入“应交税费 ”核算旨在说明问题。
      以上四种方法的前两种弊端太多,我们不提倡采用。现在看来弊端少的就是三和四。至于三和四哪一个相对更好一些呢,仁者见仁,智者见智。



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    该用户从未签到

    发表于 2012-5-10 12:24:55 | 显示全部楼层
    分析的不错
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  • TA的每日心情

    2016-12-6 22:25
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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2012-5-11 09:10:42 | 显示全部楼层
    第三种账务处理比较常用
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  • TA的每日心情
    难过
    2016-3-25 11:10
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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2012-5-11 15:21:57 | 显示全部楼层
    写得非常好,我司就是采用第三种
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  • TA的每日心情
    无聊
    2013-7-25 14:23
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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2012-5-12 23:11:13 | 显示全部楼层
    很不错,学习了!
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    开心
    2016-3-9 11:33
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    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2012-6-1 11:18:00 | 显示全部楼层
    学习了
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    擦汗
    2014-11-25 09:18
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    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2012-6-5 14:44:06 | 显示全部楼层
    分析详细 我单位正好才有第三种方式
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    发表于 2012-7-12 15:22:32 | 显示全部楼层
    我们用的第二种
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  • TA的每日心情
    开心
    2013-8-14 11:07
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    [LV.1]初来乍到

    发表于 2012-8-13 15:14:41 | 显示全部楼层
    学习了,非常实用
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    发表于 2012-8-26 16:55:57 | 显示全部楼层

    回 1楼(gyy) 的帖子

    新手较实用。
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