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[税务处理专题] 【DC006号】房地产开发企业土地使用税是怎样交的?什么时候交?

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    2017-7-19 16:25
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2009-10-27 18:53:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
    [楼主] / 用户名:feixiang 发布时间:2008-11-4 10:20:14 / 查看 13

    请教各位的土地使用税是怎样交的,有下面几种情况,
    1.在签定合同后,扣除已订合同土地使用面积;
    2.在交房后,扣除已交房土地使用面积;
    3.在预收款结转销售后,扣除已结转销售房的土地使用面积;
    4.在取得土地使用证(办理房产证)时,扣除已领取土地使用面积
    5.按签订合同约定的交房日期,到合同交房日期扣除本套房土地使用面积;
    6.按照实际交房日(业主签订收房确认书的日期)交房不一定按合同交房日交房。

    应该以哪个为准,有什么政策依据?

    另外,本套房的土地使用税是怎么计算的?

    [第2楼] / 用户名:admin 发布时间:2008-11-5 10:51:24

             以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税
            合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。财税〔2006〕186号
            以省、自治区、直辖市人民政府组织测量的土地面积为计税依据;
            尚未组织测量的,以政策部门核发的土地使用证书或土地管理部门提供的土地使用权属资料所确认的土地面积为计税依据;
            尚未核发土地使用证书或土地管理部门尚未提供土地权属资料的,暂以纳税人(土地使用者)据实申报的土地面积为计税依据。                       国土[1988]189号

    [第3楼] / 用户名:梧荫 发布时间:2008-11-10 16:30:44
    主要按文件:
    国税发(2003)89号文规定:关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

    (一)购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税

    关键是怎么确认房屋交付的时点,没有文件详细规定。

    根据论坛网友们的意见:到底按那个日期不用交,得看当地税局怎么规定。

    一般按“签订收房确认书”和“合同交付日”以及“办理完房产证”为主。前提是越早越对房地产公司有利。

    计算方法:每套房的土地使用面积=土地面积除以建筑面积再乘以各业主的房屋建筑面积

    [第4楼] / 用户名:admin 发布时间:2008-11-14 15:08:50

    安徽省财税局解答:
    咨询内容:  
      请问房地产企业开发的商品房中部分完成销售,那么对于同一项目或是同一栋楼中未销售的商品房所占土地应该按什么比例计算缴纳土地使用税?应如何认定商品房的产权已转移,是按照是否已全额开据销售不动产发票还是买受人是否办理了房地产权证或是其他什么标准?有无具体的文件?
      
      
    回复解答:
                对于房地产开发企业,可按未售商品房的建筑面积占全部商品房的建筑面积的比例计算缴纳土地使用税

                房地产开发企业已售商品房的土地使用税纳税截止时间为合同约定交房的当月。
             (可参看财税〔2006〕186号文件)部门:税政一处  答复时间:2008-04-14 10:13

    [第5楼] / 用户名:小商人 发布时间:2008-11-14 23:54:42

    土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为依据,依照规定税额计算征收。
    土地使用税暂行条例》第三条
    纳税人实际占用的土地面积,是指省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积、尚未组织测量,但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的以证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书的,应由纳税人据实申报土地面积。[88] 国税地字第15号第六条
    楼主几种情况各地规定不一样,执行也就不相同

    [第6楼] / 用户名:admin 发布时间:2008-12-23 14:34:00
    其他规定:
    根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定,“征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。”这里的批准征用的时间,有不同的理解,一是国土局与企业签订的国有土地出让合同所确定日期;二是《建设用地许可证》的征用日期;三是土地使用证的签发日期。
    上述三个时点,都可理解为土地批准征用的时间,至于以哪个时间为准,并没有明确的政策规定。
    开发用地土地使用税的计算期限应从纳税人从国土部门签发土地使用证开始,从房产交付使用之日止。
    出让方式取得的以出地出让合同时间起。
    如果各地没明文规定截止时间,那么就应遵循交付使用停止缴纳的文件。
    如:某市文件规定“已售单元”按照房地产开发企业与购房方签订的并经建设部门备案登记的商品房购买合同所约定的交付时间确定。超过该合同约定的交付时间的商品房(或其他类型的房产)即为已售单位。
    也就是说,房地产开发企业土地使用税的纳税义务截止至合同约定的房产交付的当月(含当月)。

    [第7楼] / 用户名:admin 发布时间:2008-12-23 14:38:04

    如果出现违约交房的情况,早交或者晚交的话,按照实质重于形式的原则,应该按照签订收房文件的日期为准,因为当这时才视为产权转移,风险转移。


    个人见解,请咨询当地税务。
    [第8楼] / 用户名:猫托骡拉 发布时间:2008-12-29 16:39:26
    学习!!!
      
    [第9楼] / 用户名:汉江 发布时间:2009-2-13 11:55:03
    学习啦,明白。
    [第10楼] / 用户名:野百合 发布时间:2009-2-19 9:45:17
    学习了
    [第11楼] / 用户名:qsq8 发布时间:2009-3-12 8:36:17
    模糊的很
    [第12楼] / 用户名:beckylv 发布时间:2009-4-2 13:23:20
    学习学习
    [第13楼] / 用户名:wym017 发布时间:2009-4-17 15:12:12

    一般按照合同签订日来算,对房地产公司最为有利,和税务局也说得过去。

    [第14楼] / 用户名:漂流者 发布时间:2009-4-24 20:07:47

    主要还是要和地税部门人员沟通,截止日期就是交房的当月!



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    发表于 2010-11-30 14:50:31 | 显示全部楼层
    看看再说
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    发表于 2010-12-1 12:52:35 | 显示全部楼层
    ding...........
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    发表于 2011-1-10 16:14:09 | 显示全部楼层
    新手报到~~
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    发表于 2011-1-10 16:16:25 | 显示全部楼层
    新手报到01
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    发表于 2011-1-24 10:07:16 | 显示全部楼层
    新手报到~学习中
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    发表于 2011-4-13 21:47:06 | 显示全部楼层
    本套房的土地使用税是怎么计算的?
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2011-4-14 11:38:19 | 显示全部楼层
    土地使用税的入账问题参看


    开发用地的土地使用税放在哪个科目里

    http://www.dc81.com/read.php?tid=227&u=2
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    发表于 2011-4-14 17:09:02 | 显示全部楼层
    川-天边一朵云  9:53:47
    以签订合同为准做台帐
    合肥老大哥  9:53:52
      
    咨询问题: 我省房地产开发企业何时停止缴纳“土地使用税

    咨询内容:

    税官你好!国税函(2003)89号文只规定了购置新商品房自房屋交付使用之次月开始缴纳“土地使用税”。那房地产开发企业何时停止缴纳“土地使用税”。是否按商品房销售合同中约定的交房日期算起次月停止缴纳“土地使用税”。
                   谢谢!

    回复内容:

    根据国税函(2003)89号文的规定,房地产开发企业缴纳土地使用税的截止时间为商品房交付使用之当月。  
    深圳-杨  9:57:12
    这中间不是没有衔接上?
    合肥老大哥  9:57:31
    不对,估计我查错了
    合肥老大哥  9:59:22
    一、根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定,对于新征用的土地,区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税;征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。二、根据《财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税
    三、根据国税发〔2003〕89号文件第二条第一款是这样规定的:“购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里特别要注意“自房屋交付使用”这个关键词,这里指的是《商品房买卖合同》约定的交房时间。以《商品房买卖合同》约定的交房时间的次月为土地使用税的纳税义务减少时间,然后计算城镇土地使用税。理由是该时间与国税发〔2003〕89号文件第二条第一款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间对应。从交房之次月起,纳税义务人已转移,从房地产开发企业转移到购置新建商品房的业主,新的纳税人的产生意味着旧的纳税人的消失。因此,对房地产开发企业,应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据,但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起,开发用地的城镇土地使用税为零。
    合肥老大哥  9:59:50
    杨老师的是对的,解决了衔接问题
    合肥老大哥  10:01:23
    实际大部分按合同签订日期算。
    深圳-杨  10:04:46
    有些地产企业的土地使用税是从拿到土地证时才开始交
    深圳-杨  10:05:16
    一头一尾去掉,可以省好多呢
    合肥老大哥  10:06:40
    你说的不错,即使有了土地证也有不交的,主要是政府给的不是净地,拆不了。
    川-天边一朵云  10:07:25
    在搞土地增值税清算时是跑不了的
    杭州--地产()  10:08:05
    但有时税务部门追缴较严
    昭夕()  10:13:14
    杨老师:按税法要求是《商品房买卖合同》约定的交房时间。以《商品房买卖合同》约定的交房时间的次月为土地使用税的纳税义务减少时间,但如果交房延期,我们按合同日期还是按实际交房日期呢?
    北京杨文国()  10:13:36
    实际交房日期
    昭夕()  10:16:54
    延期交房已经支付业主违约金,还要交土地使用税,对房地产有些不公平了,这方面有相关的税法对此做出解释吗?
    郑州-过尽千帆()  10:17:36
    谁让你延期交房了,你没有交房,风险和收益就没有全部转到业主手里,他们按照法律也不能交纳啊
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    发表于 2011-5-30 11:39:02 | 显示全部楼层
    [s:14]  [s:14]
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