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[纳税筹划] 房地产开发企业如何合理避税?

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  • TA的每日心情

    前天 09:14
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2010-7-19 14:27:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
      ■避税渠道1:拖延工期

      不过无论如何征税,都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决,一旦项目还有哪怕一点没有完工,国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。

    设想一个小区,完工95%,另外5%拖着不完工,本税就可以不缴、迟缴,与法是一点问题都没有。相信如果国家严格征税,由于影响太大,必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。

      ■避税渠道2:提高人工

      对于股份公司来说,一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收,就极其可能提高尤其是高管的工资。尤其是类似内部人控制的万科。

      当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。所以,在这里,先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了,等着加工资吧。

      ■避税渠道3:搞精装修

      目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应,使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后,相信很多房地产公司都更愿意加大成本,做精装修房出售,以减少增值部分从而避税。

    也就是说,未来的装修市场,面对购房者的份额要萎缩,而面对发展商的大盘、同意装修将增加。

      ■避税渠道4:项目公司

      那些通过项目公司操作的发展商多聪明,在预缴征收时期,由于可以开发完毕就注销,因此,这种方式可能能够更好地归避某些税费,相信项目公司制会越来越多。同时,已经开发完毕的项目公司,进行注销的应该也会逐渐增多。

      由于具有普遍性影响,而且影响幅度比较大,因此房企为了增加扣除项目、增加成本,土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐,以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。

      ■避税渠道5:转售为租

      土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。这就表明,租赁比重比较大的企业,比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产,因此存在内部操作空间,从而增大销售类房产的成本,这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。

      而这个约定,极其可能促使更多企业增加租赁比重,改变行业的经营产品结构,这对于保障行业业绩平稳大有帮助。

      ■避税渠道6: 加快周转

    很多以前销售高端房产取得暴利,而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业,将受到较大冲击,甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高,从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。

      根据测算基本可以得知,只要企业的各项成本占到70%,也就是企业毛利率在30%以下,那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的,免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观,建立新的价值观。

      同时,为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报,因此存货周转率的控制将越来越重要,企业必然要使自己的周转速度加快。



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  • TA的每日心情
    奋斗
    8 小时前
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    [LV.Master]伴坛终老

    发表于 2010-7-19 15:59:33 | 显示全部楼层
    实际上就是一句话,增加成本支出,但还不能减少老板的利润!!!
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    该用户从未签到

    发表于 2010-7-19 16:27:33 | 显示全部楼层
    好好学习,提升价值!
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2013-10-5 14:16
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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2010-7-19 17:36:27 | 显示全部楼层
    好好学习
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    该用户从未签到

    发表于 2010-7-19 20:40:04 | 显示全部楼层
    好好学习一下!
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  • TA的每日心情

    1380953780
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    发表于 2010-7-19 22:10:49 | 显示全部楼层
    学习一下,谢谢!
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  • TA的每日心情
    难过
    2017-2-18 17:53
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    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2010-7-20 10:05:21 | 显示全部楼层
    学习一下嘛
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  • TA的每日心情
    无聊
    2015-12-6 17:48
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    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2010-7-20 10:45:56 | 显示全部楼层
    多看看,多想想,多学学
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    该用户从未签到

    发表于 2010-7-24 16:48:11 | 显示全部楼层
    xexi
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  • TA的每日心情
    难过
    2015-9-21 16:11
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    [LV.1]初来乍到

    发表于 2010-7-24 17:21:57 | 显示全部楼层
    先看看,值得一看
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