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[纳税综合] 有关销售地下车位税务处理的争议

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  • TA的每日心情
    无聊
    2018-6-1 10:48
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2018-6-1 10:50:44 | 显示全部楼层 |阅读模式

    原创: 徐克强

    无产权地下车位(车库)的税务处理
    随着广大人民对美好生活的向往和追求,车位需求日益增加,为满足这种美好的需求,作为房地产项目的标准配置就是建造建地下车位。随之而来的问题一直无法解决,地下车位是谁的,谁有权处置,又如何处置?
    当然最热闹的还是税务处理,各路神仙各显其能。因为无法办理产权,很多地方不让开发商出售,但是实际上开发商都在卖,而且形式多种多样(律师的某种功能是最厉害的.....)?
    业务实质决定了税务处理,但是政策文件总是迷雾重重,一项行为在不同的地方差异迥然。
    现在税收界最流行的是各地执行“口径”或者说惯例,堂而皇之。法治的社会,确没有统一规范的处理。
    有人说,屁股坐在哪自然就向着那边,其实不尽然,因为很多人一屁股坐在不作为,不但责任上。


    问题扫描
    一、地下依法建造的车位(车库)谁拥有所有权
    地下车位能否办理产权全国统一,很多省市无法办理产权。按是否能办理产权,车位分为能办理产权车位和无法办理产权车位两种。
    无法办理产权地下车位又分人防车位(个别地方人防可以办理产权)和非人防车位。对于人防车位属于人防办的,这个是明确的,本文重点说一下,地产非人防的车位处理。
    不动产的原始产权,产生于制造,开发商依法建造的地下车位(车库)无法办理产权,是产权登记制度落后制约。车位车库,属于不动产的范畴,属于建筑物(独立车库、地下车库、架空层车位)、构筑物或者附属设施。物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”据此,合法建造的行为完成,就产生所有权,权利人是建造人。
    物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”建设单位(开发商)作为最初的建设用地使用权人,投资建设的全部房屋、设施,它是唯一的、原始的所有权人。
    合法建造的地下车位(车库)产权所有人应属于开发商,属于是属于,但是不给你办理产权,你又能怎样。

    二、无法办理产权车位如何转让处置
    开发商投资建造的产品,自然要转让变现。地下车位开发商有权销售,根据《物权法》第七十四条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。 规定的很清楚,很多地方依然不给合同备案不给确权,无法正式销售,实际执行不下去大家也是习惯了的,历史总是厚重的。
    开发商投资建造的产品,自然要转让变现。地下车位开发商有权销售,根据《物权法》第七十四条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。 规定的很清楚,很多地方依然不给合同备案不给确权,无法正式销售,实际执行不下去大家也是习惯了的,历史总是厚重的。
    为了规避销售,脑洞大开的开发商,搞出来各种形式来规避,比如“租赁20年+免费转让剩余年限”的形式,为啥是租赁因为不让卖,为啥是20年,因为合同法规定租赁最多租20年;还有“使用权转让形式”或是签署几年循环到期自动续期的无限循环合同。最阳光的形式就是签署“车位销售合同”,直面问题,当然解决了买卖双方的问题,无法解决登记确认的问题。体外循环吧。
    但是无论如何,业务的实质还是“在不动产权使用期限内”,权利全部转让行为。

    三、销售(转让)无产权车位增值税处理
    根据财税【2016】36号文《营业税改征增值税试点实施办法》注释“转让建筑物有限产权或者永久使用权的”按照销售不动产缴纳增值税。
    增值税规定的很明确了,按实质重于形式原则处理。

    四、销售(转让)无产权车位土地增值税处理
    土地增值税对于地产无产权车位处理,存在两种声音,参与清算的和不参与清算
    比如辽宁省规定无产权车位不参与清算,根据《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函[2012]92号)第五条规定“ 无产权地下停车位取得的收入,不计入土地增值税收入,其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。”
    湖北则允许参与清算,根据《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(鄂地税发[2008]207号)规定“对于停车场(车库),仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的,应按规定计算收入,并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用; ”
    各地规定很多,我们看国家层面如何规定的,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第三款规定“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、......等公共设施,按以下原则处理:
      1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除
      2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除
      3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。”,无产权地产车位“有偿转让”,就应该计算收入,并准予扣除成本费用,你老是跟“无法办理产权”较什么劲,又不是没有产权,是办理不了而已

    五、销售无产权车位是否缴纳房产税
    你没有看错,是销售不是出租,要不要缴纳房产税?确实有地方税务局要求,销售车位要缴纳房产税。
    看文件明晃晃的在这:(少扯投资不过山海关,过来吧,做事我们是认真的)
    《沈阳市地方税务局关于深航(沈阳)置业有限公司地下停车位税政问题的批复》(沈地税函[2013]54号)“二、对不符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》(辽地税局[2011]183号)规定免税的地下停车位均按从租计征房产税。在2012年4月10日之前,发生的出租地下停车位或出售地下停车位行为,未按从租计征房产税的,应予补缴,在2013年底前补缴的不征收滞纳金......”

    猜测税务局是这样认为的,车位办理不了产权,你销售了,有了收入,那么你不缴纳土地增值税(辽地税函[2012]92号),就缴纳房产税,对就是这么个逻辑。(晕么,不喝酒也晕了)
    不只是税务局,很多企业也是这样认为的,“销售的非人防车位”,“要么缴纳土地增值税,要么缴纳房产税”,多好的纳税人,什么法律通通一边去,凡是税务官员要求的都是无比正确的。
    有办法么,没办法么?

    六、销售(转让)无产权车位企业所得税处理
    企业所得税的处理貌似争议没有那么大,因为“肉都烂在锅里了”,尽管《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第三十三条规定“企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。”,现实中地下车位都是利用地下基础设施形成的,按此规定都可以不保留成本,但因基于实质性原则,开发商既然已经在使用权期间内将车位一次性转让,就应该将地下车位视同其他开发产品一样,去归集成本单独核算。销售后,一次性确认收入,一并结转对应的成本。
    对于人防车位,是作为公配套处理的,竣工后移交,不保留成本。开发商再租回后,再转租是另外一个经营行为。

    国地税合并了,能把这个行为给统一定性一下么?




    延伸阅读:地下车位在土地增值税清算中的焦点问题解析
    作者: 石波
    近些年关于房地产项目地下车位是否作为单独产品参与土地增值税清算的话题热议不断,有物权说,有产权说,那么站在税的角度对地下车位是如何判定的呢?下面我们来谈谈房地产项目开发过程中地下车位的争议问题。
    一、争议焦点
    地下车位在土地增值税清算过程中的焦点集中在无产权的地下车位是否应该作为单独产品对象纳入土地增值税清算。支持一方认为虽然没有产权,按照实质重于形式原则,应该将地下车位纳入清算范围;反对一方认为,依据物权法谁投资谁受益原则,转让的无产权车位属于转让投资使用权,并没有发生产权转移,不应该纳入纳入清算范围。
    二、实务中的三种观点
    一般情况下地产开发企业单独建造具备产权的停车位,会作为成本对象单独核算,而利用地下基础设施形成的停车位,会作为公共配套设施进行核算,对于有产权的地下停车位实务中一般没有争议,而利用地下基础设施建成的停车位,在实操中争议较大,大体可以分为三种观点:

    观点一:无论该地下停车位是人防改造车位还是地下基础改造车位,只要没有产权,一律按公共配套设施处理,地下车位建设成本分摊到可售产品中。

    观点二:按照实质重于形式的原则,地下车位只要发生了销售,无论是以买卖的形式还是以一次性转让70年使用权的形式,都应该按照单独成本对象,确认收入分摊成本。
    观点三:地下车位无论是否有产权,签订的是销售合同就按单独成本对象处理,确认收入分摊成本;签订的是使用权转让合同就按出租不动产处理,地下车位在土地增值税清算时作为公共配套处理。

    三、税务机关的观点

    对于地下车位涉及到土地增值税,由于总局层面没有统一规定,各地主管税务机关在执行过程中出现不同的口径。下面为几个具有代表性的税务机关观点汇总。
    税务机关
    税务观点
    西安地税
    西地税发[2010]235号第十七条,车位、车库、车棚成本的核算,暂按照以下原则处理:1、对有产权且能够转让的车位、车库等,其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税;2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等,其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入,其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除
    观点提炼:西安地税的观点是产权说,有产权单独算,没有产权,按照不动产租赁作为其他业务收入
    河南地税
    河南省地方税务局公告2011年第10号,房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,在预征收土地增值税时,采用随房确定的原则:即销售房屋为普通标准住宅的,地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时,应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的,按照其他房地产项目征收土地增值税
    观点提炼:河南地税的观点是无论是否有产权,预售阶段车位随房走,清算时按其他项目类单独核算
    河北地税
    河北省地方税务局公告2014年第4号第二十二条规定:房地产企业利用地下基础设施形成的停车场所,其取得的收入应作为租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据收入与费用配比原则,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。
    观点提炼:按照公共配套处理,收取的收入确认为租金收入。

    四、总结

    结合以上三种观点,对于有产权地下车位,应作为单独成本对象进行核算,对于没有产权的地下车位,各地主管税务机关观点存在差异。笔者认为地下车位在土地增值税清算过程中是否单独核算主要判定标准是企业是否发生了实质上的销售地下车位行为,比如一次性转让了70年使用权(法律规定租赁合同最长不超过20年)或者约定转让期限与房屋产权相同,资产上的主要权利发生了转移,无论是否具备产权,都构成实质上的销售,在土地增值税清算中应该作为单独成本对象参与清算;如只是转让一定年限(少于20年)的使用权,资产上对应的主要权利没有发生实质转移,则构成实质租赁,在土地增值税清算时作为公共配套处理,不保留成本。
    由于企业销售没有产权的地下车位在法律上存在一定的瑕疵,各地税务机关对这个问题认识又不统一,企业在实际操作过程中应该以本区域内主管税务机关规定为准,保持充分沟通,争取企业利益最大化。



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    发表于 2018-6-27 08:52:50 | 显示全部楼层
    哈哈!好的学习资料,房地产会计学习了。
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