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[纳税综合] 土地一级开发以及涉税问题

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  • TA的每日心情

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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2018-5-20 13:48:17 | 显示全部楼层 |阅读模式

      2017年5月3日,财政部、发改委、央行、银监会、证监会、司法部等六部委联合发布了《进一步规范地方府举债融资行为的通知》(财预〔2017〕50号),规范地方政府举债融资行为。规定地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司,不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源,不得利用政府性资源干预金融机构正常经营行为;进一步规范融资平台公司融资行为管理,推动融资平台公司尽快转型为市场化运营的国有企业、依法合规开展市场化融资,地方政府及其所属部门不得干预融资平台公司日常运营和市场化融资等。

            6月2日,财政部又发布了《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号),针对一些地区存在违法违规扩大政府购买服务范围、超越管理权限延长购买服务期限等问题对政府购买服务进行了规范,出台了严禁地方政府违法违规举债融资一系列规定。   
          

    随着各级政府、相关部门的排查和整改,各地为一些示范区、开发区、新建城区等进行“土地一级开发”而成立的有政府背景的城投公司、投资公司等融资平台也被列入了清理整改范围,随之而来融资平台公司的“土地一级开发”涉税问题也逐渐浮出了水面。

            

    经过裴老师的静心学习以及研读有关政策,下面裴老师就“土地一级开发”以及“土地一级开发的涉税问题”总结分析如下,理解不正确的地方欢迎业内同行斧正。

       
       由于内容较多,准备分四个单元进行阐述。
    第一单元:
    1、什么是土地一级开发?
    2、土地一级开发与二级开发的关系?
    3、土地一级开发的种类?
    4、土地一级开发的主体?
      
          一、什么是土地一级开发?

    土 地一级开发:是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求,由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态,达到出让标准的土地开发行为。


    二、土地一级开发与二级开发的关系是什么?

    土地市场是土地及地上建筑物和其它附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称为地产市场。
      

    我国土地市场有三种运行模式:
      一级市场即政府出让市场,是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场市场;
      二级市场是指土地的使用权转让市场;
      三级市场是指用地单位土地使用权的有偿转让。


    因此土地一级开发与二级开发的关系就是:

    土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

          土地二级开发,是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。
          以房地产为例,房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品 房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。


    三、土 地一级开发的种类:

    土 地一级开发一般可以分为两类:


    一类,是存量土地一级开发:

    包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目。


    另一种,是增量土地一级开发:

    包括征用和农转用土地,有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发,有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。


    四、土地一级开发的主体


    1、土地储备机构负责实施土地开发的:

    由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。


    2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的:

    由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。


    上述土地储备机构:系市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位,为公益一类事业单位,不得从事经营活动,财政部门根据其正常业务需要提供相应经费保障。

    土地一级开发以及涉税问题知多少?前两个单元主要是对土地一级开发的基本知识做一个基本了解,后两个单元主要对从事土地一级开发的企业以及被征用土地取得拆迁安置补偿的企业或个人涉税问题进行分析。

      第二单元主要内容:

    1、我国开发企业参与土地一级开发的主要盈利模式主要有哪些?

    2、土地储备的主要工作内容是什么?

    3、土地一级开发成本归集哪些内容?



    一、我国开发企业参与土地一级开发的主要盈利模式

    在土地一级开 发过程中,开发企业通过与当地政府协商,创造了多种盈利模式,目前主要有以下五种盈利模式:

    1、固定比例收益模式

    该 模式是指土地一级开发企业接受政府的委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地,统一组织进行征地、农转 非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。

    该 模式有三种具体形式:

    一是土地一级开发由土地储备机构主导,负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为 土地储备机构的受托人,具体执行一级开发相关事务,开发企业的管理费(利润率)为开发成本的2%;

    二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征 地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的,利润率为开发成本的8%。

    三是政府承诺收益保底,政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益(通常 为12-15%),所提取的收益不足开发总成本的5%时,政府将补足差额。


    2、分享土地出让金

    该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手,按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成,以此获取一级开发企业的合法收益。

    在 此模式下,一般有两种具体操作方法:

    一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》,协议中明确双方土地出让金分成比例,企业凭借合法协议而获得土地出让金 的分成权;

    二是企业与政府合资成立项目公司,企业凭借在合资公司中股权的占比,而获得土地出让金的分成权。

    但分享土地出让金的模式也有一定的局限性,由于 我国土地的全民属性,为避免国有资产流失,土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业,而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来 看,一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。


    3、分享土地增值收益

    该 模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外,还可以与政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益。具体来讲,当开发企业完成一级开发之后,由 政府进行招拍挂出让,出让所得减去开发成本(项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成)以及政府提取的 各项费用(土地收益基金、失地农民保障金等)后,在政府和企业之间按照约定的比例进行分成,获得属于自己的那部分土地出让增值收益。


    4、持有部分优质公建配套设施

    该 模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施,开发商则可以通过持有优质公建物业,提供公共配套服务而获得长期现金流。

    5、一二级联动开发,低价拿地

    该 模式是指土地一级开发主体通过与政府协商,创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目,实现一二级联动开发,获取较高收益。

    一 级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地:

    一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施,或帮助政府代建一级开发工程,无偿或低价获得部分土地进行 开发;

    二是一级开发企业与政府协商,制定土地出让规则,确保拿到优质地块,或者通过几家项目公司全额拿下土地,以坐享二级项目开发高额利润。


    二、土地储备的主要工作内容:


    《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)规定了土地储备三个方面内容:

    1.土地征收、收购、收回涉及的安置补偿服务;

    2、储备土地的前期开发,包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。

    3.土地的储存与看护。

    依据《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号)规定,土地储备的实施主体应是土地储备机构,需纳入土地储备机构名录,各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。

    依据《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号)规定:

    1、土地征收、收购、收回涉及的安置补偿服务可以采用政府购买服务的方式;

    2、储备土地的前期开发归属于建设工程项目,如确需使用财政资金,应当依照《中华人民共和国政府采购法》及其实施条例、《中华人民共和国招标投标法》规范实施。

    3、土地的储存与看护可以列入政府购买服务指导性目录,报财政部门审核备案后调整实施。如果不能列入政府购买服务指导性目录,则可以根据《政府采购法》之规定,通过政府采购服务的方式采购。


    三、土地一级开发成本的归集内容

    土地一级开发成本可归集为以下几方面:

    (1)土地报批等各项税费:

    包括上缴国家、省、市有关部门的新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、被征地农民社会保障基金、土地报批等相关税费。

    (2)征地补偿费:

    包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费,以及按征地面积一定比率计算的生产生活预留安置用地的货币补偿费等费用。

    (3)拆迁安置补偿费:

    包括房屋拆迁补偿费、地上地下管线迁改费、被拆迁居民的回迁安置或货币补偿费、搬迁费、过渡费、搬迁奖励费等费用。

    (4)土地一级开发整理项目前期费用:

    包括规划编制、工程招标、工程监理、土地房屋测绘评估、图件资料的测绘等费用。

    (5)土地前期开发整理费用:

    包括实施收储范围内片区道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设的费用。

    (6)财务支出:

    包括土地储备机构或国有投资公司向金融机构融资所支付的利息、社会投资人参与土地一级开发整理投入的资金利息、融资顾问费、金融机构组团费、资产管理费等费用。

    (7)储备土地临时看护管理及临时利用费:

    包括打围墙、树栅栏、树标识等费用,开展专人看守和日常巡查费用;对地上建筑物进行必要的维修改造费用,通过出租、临时使用等方式加以利用而建设临时性建筑和设施等费用。

    (8)其他费用

    包括土地储备管理费、征地工作经费、拆迁工作经费、受委托实施土地储备单位的管理费、土地储备支出核算费用,审计费、国有投资公司组织社会资金参与土地一级开发整理的投资回报,以及经市政府审批认定列入直接支出的其他费用。

    作者:裴玉梅




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