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[悬赏答题] 无产权的地下车位、车库、地下室出售后,土地增值税怎么清算?

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  • TA的每日心情
    无聊
    2018-5-15 10:12
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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2017-9-28 10:21:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
    30银币
    无产权的地下车位、车库、地下室出售后,土地增值税怎么清算
    * T" q3 O) L7 w/ s) X5 b8 c& L$ X3 a' v$ k
    我们公司是河南的,所有的地下车库、地下车位、地下室都没产权,出售根据税局要求开发票,而且跟客户签订的是长期租赁合同;
    ! O# T! q% a( ?+ G
    4 x! i4 d0 f( N# q) ?8 F( e. S  s现在马上面临清算,请教怎么清算此部分的收入?这些都已经按照其他房地产项目预交了4.5%的土地增值税" s7 d6 M6 i+ M( R3 g: Q) w6 u

    % U9 {4 T" c$ a. f谢谢!




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  • TA的每日心情
    擦汗
    2018-7-13 16:45
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    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2017-9-28 10:50:48 | 显示全部楼层
    没实操过,但是请教过其他过来人。我整理一下,请各位补刀!/ n- P6 A) {: P3 W8 j
    9 u5 b: n2 r' Y4 ~5 M. f
    首先,要分类型:地下室、人防地下车库(位)、非防地下车库(位)三种类型。这些在部分省市没有产权,但是需要土增清算
    - i& E8 k( q8 |% t9 a4 }
    3 F6 n8 v" C! w& M6 u. T. c% {2 S5 h地下室一般不分摊土地成本,极端情况下,地下室只分摊建安成本,楼座基底下面的地下空间,成本全部摊入楼体成本,不能算入车位成本
    & X! B  }7 j0 Y7 L7 e7 g: h; P% u, f
    地下室面积只包括几栋楼之间的公共空间,而且要把人防、、物业用空间、公配等减去;# R/ K1 P$ B1 L5 s+ o  V

    3 z0 e+ p$ B: o3 N2 q" @
      o6 B' s6 i& N9 B" m对于人防地下车库(位)、非防地下车库(位)要区分开,人防地下车库(位)所有权属于人防办,但开发商卖了。这部分人防建设成本要计入开发成本-配套费里,分摊到整个可售面积里(非预售证面积)。
    2 ~8 r) [* V. I$ ?, x- t0 s. R
    ( E+ y) H) v$ B$ z4 D3 n5 [# q3 L而依据设计上出图,提供总地下空间面积,然后减去人防面积。剩下的面积就是总的可售车位面积(出去人防面积、配套等剩下的)除以 所有车位个数(这里要包括人防车位面积)。  S' v* A2 A$ o8 S3 s

    ( f1 T# f  U5 b5 X! V5 `/ `% `& l; U2 Q( ]( M# Z/ R3 z- n6 L' a
    按照上述方法会造成一些后果。
    ! |7 Q9 Y! q' ^6 `8 M7 c% v3 O# b6 r3 S& b" _
    车位增值率太大,车位都卖不掉,成本也没办法扣除! D" {" m! K- T# U' z# ^# V
    " T, K$ }) Y' O( ~8 N' P, R5 l
    其实还是要看车位增值率高低,如果增值税高的话,就多分摊成本;如果增值率低,就少分摊成本。# g1 f( ]  T. _9 }# J* P  K

    ! r) T/ ~/ ^  C3 C如果车位销售率高,就多分摊成本,如果销售率低,就少分摊成本
    : l' N# S' j, k# J3 X- ?$ F0 c  T  M  s' @$ Y: o) \

    + B& W2 i0 m# w  Z要是想少分摊成本,就不分摊土地成本,最极端的是只分摊建安成本。
    ) p& @0 T' ]! H
    # z* M  _' T! a0 b" }另外分摊方法也会有影响,这时候就体现财务的专业技能了,需要测算。按建筑面积分摊,还是按可售面积分摊。
    6 P9 q" u3 I) ?& R
    3 b% X1 U. J6 M; T7 |7 ~还有其他的成本分摊方法,都是可以和税局沟通的
    $ ]* O  ?. s4 {/ R' p- x$ X) ]3 A/ z9 o7 n
    ) E5 m$ y7 a2 M( p# G' x
    + q6 |" F0 l9 U5 a/ N; ?/ G# ~
    房地产财务网助力房地产会计职业成长!
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  • TA的每日心情
    开心
    2017-11-27 12:02
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2017-10-20 09:00:06 | 显示全部楼层
    期待大虾们踊跃解答,向大家学习!
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  • TA的每日心情
    开心
    2017-12-14 14:17
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    [LV.1]初来乍到

    发表于 2017-12-14 14:49:56 | 显示全部楼层
    学习了!
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-12-21 09:46
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    连续签到: 2 天

    [LV.1]初来乍到

    发表于 2017-12-21 09:52:42 | 显示全部楼层
    没有产权的应该有相关的税收文件
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  • TA的每日心情
    开心
    2018-7-7 14:29
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    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2018-6-26 15:52:39 | 显示全部楼层
    没有产权的销售,不应该缴土地增值税。有租赁合同应视同长期租赁处理。
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