房地产财务网

 找回密码
 注册新用户

扫一扫,访问微社区

QQ登录

只需一步,快速开始

本站推荐

查看: 1026|回复: 6

[融资专题] 地产项目投资分析注意要点整理

[复制链接]
  • TA的每日心情
    开心
    2017-9-12 09:00
  • 签到天数: 2 天

    连续签到: 2 天

    [LV.1]初来乍到

    发表于 2017-9-11 10:58:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
         做好房地产项目财务评价,应从下几个方面进行。
        一、构建与项目特征相应的财务评价模型
       2、销售型物业投资收益测算模型
        对于销售型物业的经济评价指标很多。从静态指标来看,主要有销售利润率、利润额、毛利率、单方利润等,从动态指标来看,主要有内部收益率、现值、现值系数、现金峰值、投资回收期、收支平衡期等。虽然指标繁多,但归结起来,其核心指标关注两个,静态指标为销售利润率,动态指标为内部收益率。要得出上述指标,将形成三张主表、若干辅表。
        主表一:项目利润表。本表为静态指标测算表,应按分期(分期下设产品形态)和分产品形态分别测算。前者反映项目各期的利润状况,了解每期对项目利润贡献,特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。如果公司对结算利润(按会计口径计算的利润,主要针对上市公司)有所要求,还需要根据交房计划,对结算利润进行测算。在测算本利润表时,重点要关注土地增值税,如果项目所在城市有明文规定对土地增值税只预征不结算,则可按预征比率测算;否则,还必须进行预征和实测两种方式计算,在实测时要区分普通住宅与非普通住宅,本着谨慎性原则,当实测结果大于预征时,取实测值计算利润。本表与会计上的利润表既有差别、也有联系,其差异表现在测算更细、表中反映出的信息量也更大,包括销售面积、单方售价、单方成本、静态指标等,其联系在于以会计上的利润表作为基础编制。
        主表二:现金流量表。本表为动态指标测算表,在内容上,分为现金流入、现金流出、现金净流入。现金流入主要是销售回款,现金流出为各类成本、费用、税金支出。在时间维度上,为了反映项目动态指标,本表以季度或月度为单位编制。值得注意的是,对现金净流量,要考虑息前和息后差异,息前指标用于计算内部收益率、现值和现值指数,息后指标用于测算现金峰值、投资回收期和收支平衡期。本表不同于会计上的现金流量表,它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。
        主表三:资金计划表。本表主要反映项目融资和还本付息的情况。项目融资主要包括股权融资、股东借款、项目开发贷款三个部份。在项目累计销售现金流为负时,资金缺口通过资本金和股东借款解决,在项目四证齐全时,即可预测开发贷款资金流入。根据项目开发实际经验,项目能够获取开发贷款后较短时间就能形成销售回款,在这个时候,项目往往会出现较大的资金余额,就需要对这些资金余额进行处理。体现在本表上,可以先归还股东借款、再冲减项目股东投资,随着项目销售回款量的加大,出现较大资金余额时,在股东借款和投资归还完成后,则逐渐归还银行贷款,对资金余额的处理只有一个目的,使项目自始至终资金余额不能过大,达到降低项目财务成本的目的。通过资金计划表测算出来的财务成本,直接进入项目投资成本,在这种情况下,资金计划表中的期末余额,就与项目利润表中的项目利润相等,这也是用来判断投资测算是否正确的重要依据。
        要形成上述三张主表,还需要一些辅助表单作为依据。
        辅表一:项目核心关键节点表。此表主要反映项目开发进度的核心节点,如开盘时间,四证齐全时间、物业竣工时间等,为形成项目销售进度、投资进度、融资进度等提供依据。
        辅表二:销售回款进度表。本表要以项目区域、规划楼栋为基础,梳理产品形态,确定产品形态的销售量价走势,为分期、分产品形态确定利润提供依据。
        辅表三:投资估算及投资进度表。此表编制相对复杂,首先要规划好成本科目,保证成本科目既满足管理要求、又方便项目测算。在这一过程中,成本管理部门和财务部门一定要充分协商,对每一成本科目的内涵即核算范围达成共识,最好能达成会计核算科目与投资估算科目口径统一、保持一致,避免财务部门一个数据、成本部门一个数据,使公司领导从财务、成本这两个部门得到的信息相同。第二,在成本测算时,要重点关注三个内容,一是附加值导致的建安成本增加问题,二是园林成本计算口径问题,三是资金成本问题。在园林成本上,根据房地产企业对园林发包情况,往往对小区园林、道路、广场、路灯、围墙甚至管网一并发包,因此,计算园林成本不能只以绿地率或绿化率为基础,而要以建筑覆盖率以外区域为基础,再按地平方单价估算园林投资;同时,在园林成本估算上,还应关注红线外的市政绿化及铺装成本,以及红线外其他园林成本,很多项目园林成本超预算较多,很重要的原因就在于对红线外园林景观成本估计不足。对资金成本,一般引用资金计划主表上根据现金流量测算的结果,但是,还需要对项目按可以贷款的规模估算资金成本,因为对开发企业而言,往往会最大限度地提高开发贷款额度,但融来的资金却在项目之间调剂使用,按两个口径测算资金成本,可以事先了解它们的两者差异,以便对比项目实际占用资金成本和名义占用资金成本。在完成静态的项目投资估算时,还需要根据项目开发节点,预估动态的投资进度,为项目现金流量表提供数据支撑。第三,对部份细部的成本,如报批报建成本、建安成本、园林成本等,由于涉及的费项比较多,可以单独用附表反映,以达到精简成本估算表的目的。第四,对项目的营销、管理费用,在投资估算表中可以直接根据经验按销售额或投资额的一定比例确定,不必过作过多分解。
        辅表四:成本分配表。本表主要反映项目投资成本在各类产品形态之间的分配情况,为从不同角度测算项目利润提供数据支撑。分配规则可以结合税务对土地增值税及所得税清算口径进行。
        另外,为提高投资测算效率,对项目规划指标,应作列表反映,为相关测算提供基础信息。
        3、持有型物业投资收益测算模型
        简单来说,持有型物业,是指不进行销售、开发商持有自行经营的物业,其形态主要包括商场、市场、写字间、酒店等。开发持有型物业,是房地产企业发展的一个方向,因此需要建立持有型物业投资收益测算模。持有型物业投资模型建立的整体思路,是将持有型物业分为建设期和经营期,建设期测算其投资成本,方法与销售型物业测算相同;经营期测算期项目收益,也是持有型物业投资收益测算的核心。
        持有型物业的经营期评价指标,一般包括销售利润率、投资利润率、投资回收期、现值系数、内部收益率等,我们认为,其核心指标为投资回收期,通过经营期的利润预测和现金流量预测进行测算。
        关于经营期的利润:对其收入部份,参照市场类似物业的收入情况。以年度为单位进行测算。如果经营业态复杂,可以分业态对经营收入作进一步明细测算。对其成本费用部份,可以根据同类物业的毛利率和费用比率(不含折旧)进行估算;对折旧费用,按税务认可的方式测算,同时必须考虑物业的更新改造支出带来的折旧。对相关税金部份,按税法规定测进行测算,这里面主要包括房产税、营业税金及附加和企业所得税
        关于经营期现金流量:第一是现金流入测算。持有型物业现金流入有两个部份,一是对持有物业在经营期形成的回款,引入经营期收入额度即可;二是持有型物业在一定期限后的转让收入,直接预估收入金额。第二是关于现金流出。现金流出主要有三个部份,一是建设及更新改造投资,建设投资是指项目达到经营条件的所有投入,更新改造投资是指物业经营一段时间后对部份设备设施的更新、改造支出,如重新装修、设备更换等,根据物业类别和实际经营方案进行测算。二是经营期的成本和费用,引入利润表内的相关数据即可。三是经营期税金,也从利润表中引入。持有型物业的内部收益率、投资回收期、现值系数等指标,即从现金流量表中相关数据计算而来。测算期内的累计现金净流量,即是对应期内的利润扣除残值的差额,这也是验证数据是否计算正确的重要依据。
        另外,对持有型物业投入使用后的利息问题,我们认为不直接计入经营期成本,可以视为持有型物业的机会成本并随着经营期的现金净流入的补偿而不断降低直至为零,而通过对比经营期净现金流量现值与机会成本现值的差异情况,结合项目投资回收期,来判断项目可行性。一般来说,只有当累计现金净流量现值大于项目机会成本现值时,项目在经济上才具有可行性。
        4、混合型物业投资收益测算模型
        从行业情况来看,一个项目全部持有型情形并不多见,往往销售型与销售型物业并存。其测算模型可以看着是前两类物业测算模型的叠加。
        对此类混合型物业,在测算过程中要注意一点,就是持有型物业成本不能简单并入销售型物业成本计算项目利润,这样会极大影响项目应纳的企业所得税。在测算结果准确度的判断上也要注意一点,就是项目在建设期满时,项目现金净流量为销售型物业利润与持有型物业成本之差。在确定持有比例上还得注意一点,就是销售型物业利润与持有型物业成本的关系问题,只有当前者大于后者时,项目才能在内部解决现金平衡问题,如果公司资金状况不很宽裕,则需要合理划分持有物业的区域、降低持有物业成本。
        5、投资收益测算需要注意三个问题
        第一,地下车库资产积压问题。
        在房地产开发特别是住宅开发过程中,规划要求必须配置大量车库,而从实际经验来看,除别墅外,其他物业的车库销售十分缓慢且存在大量积压,形成沉没成本。对这部份成本,在进行内部利润测算时要计入其他可售物业之中,避免项目名义上获取利润、实质上只赚取一些不良资产。
        第二,面积计算口径及阶段问题。
        从面积计算的口径来看,有规划部门计算容积率的口径,有房管部门办理产权口径,有成本部门成本计算口径,还有销售部门的销售口径。从阶段来看,有方案阶段面积,预测阶段面积,有实测阶段面积,每个面积都可能不一样,特别是营销部门和成本部门,对面积的理解可能不尽相同,每个平米的销售单价和单方成本往往并不对应。在投资模型中,应考虑这些影响,最终要统一到售销面积的产权口径上面来,在测算收入时,以可售产权面积为基础测算各类产品形态的单价、面积、收入,在测算成本时,也要对某一区域的总成本换算成可售产权面积计算单方成本,特别是建安成本,可能涉及到赠送地下会所、赠送阁楼、赠送空中院馆等,在成本测算时要引起注意。
        第三,项目股权溢价问题。
        由于行业发展,房地产开发企业之间的并购现象十分普遍,在土地价格不断上涨的情况下,被收购方在转让股权时往往存在较大的溢价,即收购方将付出比被收购方公司的净资产更多的收购成本,就产生了股权溢价。由于溢价部份无法进项目成本不能抵扣土地增值税企业所得税,收购方在实质上将付出比购买股权更大的代价,在测算时应充分考虑这一影响因素。对溢价部份只能在税后扣除扣除溢价后的项目利润,才是最终的项目利润。
    二、构建项目收益评价体系
        项目收益的评价贯穿于项目从拿地到结案全过程,特别是拿地阶段的定量评价十分重要。当面临若干地块同时选择时,有些地块付款强度大、有些地块付款强度小,有些地块楼面地价高但区域销售价格也高,有些地块楼面地价低但区域销售价格也低,有的项目成熟可立即开发、有的项目不成熟将被迫搁置一段时间,究境哪个地块在收益上更好,则需要对收益进行定量评价。
        如前面所述,在项目投资收益测算时,对各类物业均有一些核心经济指标和辅助经济指来判断项目经济上的可行性,构建项目收益评价体系,实质上就是根据这些指标对企业的重要性分别设置权重,并根据企业要求对这些指标事先设置基准值,根据一定规则,对每项指标进行评分。比如,公司设定销售利润率在项目收益评价指标体系中占40%权重,公司要求利润率的基准值为10%,计算规则利润率每增减0.5个百分点,得分率增减10%。在对某项目投资决策时,通过测算,预计其利润率为11%时,该项目在利润率这一项指标上的得分,就在权重基础上增加20%的分值,即得48分,其他指标以此类推。构建一个科学的收益评价体系,有利于在项目投资决策时凭项目分值直观、定量判断项目综合优劣情况,有利于在项目结案时评价项目经营管理团队实际综合得分与项目投资时的预计综合得分的差异。
        三、项目收益管理要贯穿于项目几个重要阶段
        项目收益管理,通过项目收、支两条线进行,贯穿项目全生命周期。特别是项目开发环节的几个重要阶段,对项目收益影响非常大,更要强化投资收益管理,作好决策支持功能,甚至推动业务的规范进行,提升企业规范化、精细化管理水平。
        1、拿地阶段(或可研阶段)投资收益管理
        拿地阶段对项目收益影响最大,项目一旦选择失误,在后期很难弥补。本阶段投资收益管理,一般结合项目可行性研究进行。可行性研究的相关内容,是项目收益测算的依据,项目收益测算结果,是可行性研究的货币体现。比如可研中对市场的研判,支撑了项目售价及走势;对项目周边市政配套情况的调研,支撑了市政配套成本估算,等等。如可研人员对收益测算表中的每一个数据,均能给予详细解释,就证明可研工作做得细、深度够、质量高。拿地阶段的投资收益管理,主要应做好以下几方面的工作。
        第一,全面理解目标项目的规划条件和设计要求,重点关注容积率、覆盖率、限高三个指标。这三个指标相互制约、关系紧密。有些项目根据容积率判断能做的产品形态,但由于覆盖率限制却无法实施;有些项目因限高、覆盖率制约甚至会出现容积率无法做足的局面,导致楼面地价大增,极大影响项目收益。特别要关注容积率这个指标,并作深入了解,这里面关键在于规划口径的面积各城市可能不尽一致,比如地下空间对容积率的影响,楼层层高对容积率的影响,大阳台、大院馆等附加值对容积率的影响,等等。另外,每个城市的设计要求也有差异,如间距要求、日照要求等,这些要求对项目规划也存在很大影响。
        第二,对纳入价格调研范围的项目,要了其解价格背后的信息。一是要确定实际成交价格,不要被销售现场报价误导而影响决策,可以从房交所或政府相关网站等渠道获取。二是要看价格计算口径,了解是否赠送地下室,产品附加值多大,是否赠送车位等。三是要看房屋本身配置情况,如是否精装、精装成本多少,是否赠送中央空调及安装到什么程度,是否赠送其他设施设备如新风系统、锅炉等,四要看项目内的配套和项目外的配套,等。只有把这些情况都了解清楚,才能对准备获取地块的销售价格作出合理估计。
        第三,在项目投资上,要关注隐型成本。一是地块内房屋折迁成本,虽然政府净地出让,但如项目未完成拆迁,开发商依然会投资部份资金进行拆迁或补偿。二是项目红线外市政设施及周边环境整治成本,虽然它属政府投资范围,但开发商为了销售开盘或项目形象等原因,往往会无偿代政府实施。三是地下建筑所增加的成本,要落实是否涉及配套费等政府规费、土地出让金补缴等。
        第四,做好风险分析,确定获取项目底价。落实到投资收益上,往往需要对销售单价变化、土地拍卖价格变化、非土地成本变化等进行敏感性分析,分析它们对项目收益的影响,为确定项目竞买底价提供依据。
        2、策划阶段投资收益管理
        策划阶段是对拿地或可研阶段进一步细化和深化,是对项目进行详细的项目定位、客户定位、产品定位。这个阶段的核心或落脚点,是做进一步的预案比选,确定方案设计方向。
        对一个项目,目标客户群往往是比较宽泛的,或者说一个项目同时会针对几个目标客群;在产品上,也会相应形成不同的形态满足客户需要。在满足地块既定的规划条件下,结合目标客群,项目往往会有不同的产品组合,产生多个项目规划方案,并都满足市场需求。在此情况下,究境选择哪一个方案,就需要通过项目投资收益来判断,根据项目的经济指标,选择经济性更好、风险更低的方案。同时,对所选择的方案,就作为方案设计深化的基础。
        在项目策划阶段,不论是收入还是成本,均比拿地或可研阶段进一步深入,如可研阶段因时间等原因未落实或未准确落实的相关事项,在项目策划阶段应持续完善,以求为项目收益预测、方案比选提供更充分、更详实的数据基础,做到决策准确。
        同时,对项目的配置标准,在定位阶段应予明确,不能仅仅为了测算项目投资而确定项目配置。一要结合市场需要,满足户需求,二要结合竞争项目情况,做到差异化或使项目具备市场竞争力,三是结合项目销售定价进行,四要成本效益原则,投入的配置要能产生效益或溢价,在销售阶段可以卖回来。
        3、方案阶段投资收益管理
        方案阶段的投资收益管理,核心在于在满足规划指标要求的前提下,根据项目策划阶段既定的思路和方向,尽最大限度增加项目价值。
        在此阶段,由于项目规划已经成型,对项目的投资收益测算也进一步准确。因此,项目投资收益目标在此阶段应予确定,作为项目管理团队在项目运营过程中的指导依据和评价项目是否成功的重要标尺。具体内容包括:项目各类产品形态的实现均价及销售进度、项目和各类产品形态的目标成本、项目融资进度等,最终形成确定的项目利润率和内部收益率指标。通过这些内容,指导项目销售定价、项目融资的节点和金额,特别要作为项目成本控制的依据。
        4、定价阶段投资收益管理
        随着项目不断推盘,项目成本也随着时间推移不断发生变化,项目利润越来越准确地体现出来。虽然房地产企业定价时多采用需求导向法和竞争导向法,在项目各批次定价时,仍需要强制对项目进行收益跟踪,结合成本导向确定推盘价格,一方面促进项目管理团队不断关注项目利润,另一方面对所制定的推盘价格能带来多少利润心里有底,把帐算到前面,尽可能寻求市场与利润的平衡。个人认为,定价环节收益管理主要应关注实现某种价格情况下的项目利润状况,而对价格弹性即价格变动引起需求量变动的灵敏程度,则难以定量把握,可以不着重点关注。
        定价阶段的投资收益管理,应注意以下几个方面。
        第一,在收入方面,要分为四个部份、按产品形态予以反映,一是开盘区域已实现收入,二是开盘区域可售物业目标收入,三是本批次推盘区域目标收入,四是未推盘区预计收入。随着推盘批次的增加,项目在收入上将不断趋于精确。
        第二,在成本方面,如果公司动态成本做得好、能适时反映项目定价时点上的最精确的成本,则直接以每类产品的动态成本作为定价环节的成本依据;如果公司动态成本比较欠缺,则可以用最新版本的目标成本加减最新的目标成本变动金额,作为定价环节的成本依据。需要说明的是,每批次定价时,要对项目成本进行全面更新,不能只应用于此次推盘区域的成本,要保持项目整体成本的一致性。
        第三,在费用方面,应按对应的四个部份收入形成四个部份的费用。开盘区域已实现收入所对应的费用,项目为帐上历年来费用的总和;其他部份的收入所对应的费用,可以按年度费用比率直接计算。在行业中,存在一个公司开发多个项目、一套班子管理多个项目公司等形式,导致费用在项目之间扯不清楚,在这种情况下,可以对总的费用按一定分配方式分摊到项目,作为项目的费用。
        第四,对推盘区域,要特别关注面积变化。正如前文所述,预测阶段的面积往往和方案阶段的面积不一致,前者往往比后者要小一些,如遇到成本上涨、可售面积下降,在相同价格的情况下,对项目收益影响很大。据测算,在可售面积下降2%、总成本上升2%时,项目净利润将下降10%。
        5、结案阶段投资收益管理
        本阶段的核心工作是做好项目收益的后评估,总结经验教训,在此不再赘述。
        四、形成投资收益管理的组织机制
        项目投资收益管理是一个系统性很强、专业分工很细的一项工作,涉及到项目经营管理的方方面面,一个部门、一个岗位或一个人,都难以做好项目的收益管理。为此,形成投资收益管理的组织机制,是做好收益管理的重要保障和有效途径。
        这个机制的总体架构,就是打破部门分割办限,建立以项目收益管理专员为中心,统一管理、分头负责的组织机制。在职能上,营销系统相关人员负责把控项目配置、产品价格、销售进度、营销费用;成本管理部门相关人员负责把控项目投资及其进度;财务系统相关人员负责把控项目税金、管理费用等;收益管理专员负责组织、协调、整合和总体把控,统筹项目的投资收益管理。
        对如何进行项目投资收益管理,每个企业、每个人都有不同认识,本文的观点仅供参考。但无论如何,随着行业竞争加剧、市场日趋成熟,房地产行业利润空间被逐步压缩,对项目的收益管理将摆在一个更高的层面,相应的方式方法也将进一步丰富和完善,整个行业也会告别粗放型的管理方式,而步入精细化管理的轨道。




    房地产财务网助力房地产会计职业成长!
  • TA的每日心情
    开心
    2014-8-23 09:44
  • 签到天数: 3 天

    连续签到: 1 天

    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2017-11-13 08:50:14 | 显示全部楼层
    不管是不是对的,了解一下没关系!
    房地产财务网助力房地产会计职业成长!

    该用户从未签到

    发表于 2017-11-14 08:12:53 | 显示全部楼层
    有空一起交流一下
    房地产财务网助力房地产会计职业成长!

    该用户从未签到

    发表于 2017-11-16 07:27:25 | 显示全部楼层
    不管是不是对的,了解一下没关系!
    房地产财务网助力房地产会计职业成长!

    该用户从未签到

    发表于 2017-12-8 07:34:22 | 显示全部楼层
    锄禾日当午,发帖真辛苦。谁知坛中餐,帖帖皆辛苦!
    房地产财务网助力房地产会计职业成长!

    发表回复

    您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册新用户

    本版积分规则

    关闭

    站长推荐上一条 /3 下一条

    快速回复 返回顶部 返回列表