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[财务综合] 转载-房地产会计实务(上)(2012.10.12)

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    2017-7-19 16:25
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2016-12-17 10:00:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
    一、概述
      1>>>>>五证
            房地产行业最基础的五证------土地证、开工证、销售许可证、竣工证、准入证。
            这五证标识着项目不断发展的过程:
            土地证,意味着这个楼盘开始处于拟建状态。
            开工证,意味着这个楼盘开始处于在建状态。
            销售许可许,意味着楼盘可以开始卖了。
            竣工证,顾名思义,意味着楼盘的竣工,这个时候发生的在建成本(房地产开发成本)应转至完工成本(完工开发产品
            准入证,业主可入住,楼盘正式结算必备条件之一(若某户取得准入证,但是销售状态不是“签约”或收到房款数不足总房款的20%者,都不能结算)。结算的项目,预收收入转入主营业务收入,完工成本转入主营业务成本,主营业务税金及附加计提。

       2>>>>>税金
            房地产行业的税金是提前预缴的:譬如本月收取了一部分房款,这部分房款虽然没有转至主营业务收入,但是本月也要缴纳营业税、土地增值税、附税。季度的时候也要缴纳所得税。

       3>>>>>报表里的特殊科目专属
           资产负债表里的应收账款余额表示已达到结算条件的楼盘未收回的房款。      
           资产负债表里的存货包括的是两个部分:5001(房地产开发成本)和1405(完工开发产品)注:5001和1405均为会计科目代码

      4>>>>>关于普通住宅和非普通住宅
           普通住宅需同时满足三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上(容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 ,所以说高层的容积率会很高。更多关于容积率的问题请自行度娘);单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。只要有一个条件不满足,即为非普通住宅。
           比如一套东直门32号院的房产,面积70平米,总价81万,单价11571元。该套房屋容积率高于1.0,面积小于140平米,而且在查询土地级别价格后可得:东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米,它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍,因此,该套房屋属于普通住宅;如果单价高于12710元,那么则按非普通住宅计算。

    5>>>>>期房和现房
            期房:
      指房地产开发商从取得商品房预售许可证(销许)开始至取得房地产权证(准入证)为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
            现房:
      是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收(即下达准入证,各地对交付标准没有统一规定),可以正式入住的物业。
    6>>>>>八大类成本
           一般房地产行业,成本是分为八大类的,不过不久我们单位要合成六大类了,因为八大类比较普遍,还是介绍八大类:

                                                                                                   常用八大类成本科目


          5001.01至5001.08是日常支付工程款时计入的科目,换句话说,实际发生的那些金额都在01和08科目之间体现。5001.09是用来做预提的,下面会提到。5001.10是项目竣工的时候结转到完工科目所用的过渡科目。



    二、分述
      PART1、流程
            因为一般的手续费、营销管理费都与一般公司无异,就不说了。主要说说收入,成本,税金。
            拿到土地证,所支付的土地价款计入5001.01
            这个时候的项目状态是拟建,不预提成本,没什么太特殊的就不说了。以下是按顺序进行的。

    (一)、拿到“建筑工程施工许可证”即意味着开工
            这个时候大多都是前期工程,不会有房款收入。月末计提在建项目的成本也相对简单。每个公司计提成本的方法可能都不一样。根据我们公司的标准,纯在建项目(部分在建部分完工不算),月末成本计提数,一般为下月预估工程成本付款数。且每季度原路冲回上季度计提,再重新计提。非3、6、9、12月底,纯在建项目不计提该成本。
            若下月预估付款数为100万。则科目如下:

                                                     借:房地产开发成本--预提成本(5001.09)                            100万
                                                         贷:应付账款--各期预提成本                                                    100万

            那么,这个成本预提是否合理呢?我们来还原一下完工进度好啦~
       

           这个案例的预提数是1371万,即下个月的预计付款数。填在D列。
           A列的数是成本的预提数,这个数就是这个项目在建部分预计总共会发生的金额。但是A列要填的是预计总投资金额减去预计5001.01土地价款部分的数。(无论减数还是被减数,都是预计的,和实际发生无关)
          C列为实际发生的数,即账上5001.02至5001.08发生额合计(注意也要刨去地价,所以没有5001.01)
          好啦,B列是自动生成的,上面有公式。这个比例可以和现场的土建工程师核对一下,他比较清楚现场的情况。若合理就按1371万计提,若不合理,适当调增或调减。

           注意:预提成本一定要在5001科目再也不会进账的情况下计提。因为在银行对齐以后,我们还要进行结账,如结转管理费用,结转资本化利息等,这些流程都会涉及5001科目的变动。因此,预提工作一定都要在上述结账流程结束后计提。

    (二)、拿到“商品房销售许可证”即意味着房子可以出售     
            未达到结算条件前,收到的房款都计入“预收账款”科目。先前交定金、首付、房款。中期会有定金转契税、业主缴纳契税、维修基金、预告登记费 流程。后期开发商把缴纳契税、维修基金、预告登记费 上交房管局。再经过银行放贷等不断交齐房款的过程,最终达到收款完全。

      1>>>>>诚意金、定金、预售房款
            业主过来买房的很多,预约排号的也很多,当时并不能保证你交了钱就有房,可是要是不交钱,那连房子的钢筋都见不到...
            于是就先有了诚意金的概念,诚意金也称为意向金。信息里录入了买家的名字,可是并没有联系房号,所以查房号是查不出的,只能查人名。例如,一个人交了预约金2W,我们这么入账:
                                                                                                 借:银行存款          20000
                                                        贷:其他应付款--购房意向金           20000
            哪天可以转成定金了就是:
                                                   借:其他应付款--购房意向金           20000
                                                        贷:预收账款--预收房款          20000
           交首付或部分房款时的分录:
                                                   借:银行存款          XXXXX
                                                        贷:预收账款--预售房款          XXXXX
           如果一开始交部分房款的时候给业主开具的是收据,以后肯定是要换成发票的,换发票时候的分录:
           房地产行业貌似都用“明源”这种系统,直接导出信息的话,摘要里会有清楚的信息(譬如是收据还是发票,房号等信息都有)
                                                  贷:预收账款--预售房款          -XXXXX
                                                      贷:预收账款--预售房款          XXXXX

    2>>>>>契税、维修基金、预告登记费
           买房子只付房款你就错啦!契税、维修基金、预告登记费一个都不能少,只不过这些钱虽打给开发商,实质上,开发商后来还是要交付给房管局的。收到这些钱分录如下:
                                                  借:银行存款          XXXXX
                                                      贷:其他应付款--客户按揭产权费用          XXXXX
          若业主有意将先前缴纳的定金换做产权费用使用,则:
                                                  贷:预收账款--预售房款          -XXXXX
                                                      贷:其他应付款--客户按揭产权费用          XXXXX
          当开发商把这些钱交付给房管局时,我带的项目维修基金有一部分是公司承担的,所以分录如下:
                                                 公司承担的维修基金            借:房地产开发成本-开发间接费-维修基金           A
                                                 业主们承担的契维预                贷:其他应付款--客户按揭产权费用          -B
                                                 银行付出的钱                           贷:银行存款                                      A+B
                                                 支付的印花税                      借:管理费用-财产费用-税金                         XXX
                                                                                            借:应交税费-其他税种-印花税                      XXX(过渡科目)
                                                                                                 贷:应交税费-其他税种-印花税                        XXX(过渡科目)
                                                                                                 贷:银行存款                                                   XXX

         
           契税、维修基金是以房子合同金额按照一定比例算得,比例和地区还有房源性质有关(这里是一个讨论点)。预告登记费一般是固定的,我所带的天津的这个项目每间房都是80元。若无特殊情况,上交房管局以后,已办理的客户按揭产权费用科目应无余额。

           若在转收入之前客户申请退房,房款的分录直接对冲即可,交到房管局的那些契税维修基金退到客户头上的不用做账,但是公司承担的那一部分若是退回,你就必须要知道之前缴纳了是多少,因为当初若是缴纳一万以上,三年过后就会产生六七百的利息----------

                                                                     借:银行存款                               A+B
                                                                     借:房地产开发成本-开发间接费-维修基金             -A
                                                                     借:财务费用-银行利息收入                                   -B
      
    3>>>>>缴纳营业税、附税、土地增值税
             房地产行业的税金为预缴,即当月销售收入都要缴税。无论你是不是计入“主营业务收入”
    (1)营业税
            假设2012年8月份,我们收到房款1000万元,全部计入“预收账款”。2012年9月的时候,我们将缴纳营业税:1000万*5%=50万
                                                                                                 新营业税税目税率表
    税目
    税率
      一、交通运输业
    3%
      二、建筑业
    3%
      三、金融保险业
    5%
      四、邮电通信业
    3%
      五、文化体育业
    3%
      六、娱乐业
    5%-20%
      七、服务业
    5%
      八、转让无形资产
    5%
      九、销售不动产
    5%


    (2)附加税
            附加税包括:城建税(税率为营业税的7%)
                                 防洪费(税率为营业税的1%)
                                 教育费附加<国家征收的为营业税的3% ;地方征收的为营业税的2%>总共为营业税的5%
                                 注:在天津教育费附加2011年2月起有的地方征收,在2011年1月底以前征收的附税为0.55%
                                  这三者共占收入的0.65%   

    (3)土地增值税
            变化较大的一种税。以我带的这个天津项目为例,此项目为非普通住宅,2010年9月之前根据面积的不同,有1%,和
    2%的区别。2010年9月开始,全部变为2%(单价2万以下2%,单价2-3万3%,单价3万以上5%)各地区间有差异。
    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
      引个条文:
          “点地产网讯:12月1日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局、北京市财政局联合发布《关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》,重新调整北京土地增值税预征率。除了保障性住房和容积率1.0的房地产开发项目,其土地增值税预征率都将由原来的1%调整为2%。
    通知指出,从2010年10月1日起,房地产开发企业销售商品房取得的收入,预征土地增值税的标准细则为:房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入,暂不预征土地增值税;容积率小于1.0的房地产开发项目,按照销售收入的3%预征土地增值税;其他房地产开发项目,按照销售收入的2%预征土地增值税。”
    ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

           关于地下车库要不要缴纳土地增值税的问题。土地增值税的缴纳要求①国有土地②房地产权属发生转移③并取得收入,以上条件有一个不满足则不交。 我所带的这个项目车库为赠送的人防地下车库,第一没有取得收入第二人防地下车库的产权还是国家的,权属未发生转移,所以都不缴纳土地增值税

                                           据以上讲述来个案例:上月收取房款2140000元,缴纳税金分录如下:

                    (印花税和收入无关,每个公司都要缴纳的,这里为了体现完整性,就都写在这里了,印花税税率请自查)



    (三)、拿到“建设工程竣工验收备案书”即意味着房子已经竣工
            此时,需要把在建成本全部转至完工成本,预售房款不做处理。竣工并不意味着房子都卖出去了,只不过在工程上完成了竣工的标准。
    1>>>>>在建成本转至完工成本
           我们公司的成本都是成本部提供的数据,每个月会向财务发送动态成本表。每个产品类型都有每平米的单方成本。假设这个项目只有一个产品类型,每平米单方是8000元,这个类型的建筑面积为5万平方米,那么总投资就是8000*50000=4亿元。也就是我们要结转完工的金额。那么我们在月底时,结转成本分录如下:                                            借:完工开发产品                                                                       4亿
                                                       贷:房地产开发成本-成本结转(5001.10)                                  4亿
    2>>>>>预提完工成本
          
           假设这个项目只有一个产品类型,且全部都竣工,且成本计提合理的话,这个4亿应该大于5001.01至08科目的合计。因为项目虽说竣工,但并不意味着以后就不付工程款了,所以预提的金额肯定要比实际发生的大。因此,在月末的时候,冲回上个月的预提成本,5001科目应该是贷方余额。于是,我们预提成本的工作就要从每季度做一次,变成每月做一次。(各公司可能不一样)
           所以,我们先要冲回最后一次的预提成本:

                                                   借:房地产开发成本--预提成本(5001.09)                            -100万                                                     贷:应付账款--各期预提成本                                                -100万
                                       计提:
                                                   借:房地产开发成本--预提成本(5001.09)                     4亿-(5001.01至5001.08合计数)                                                               贷:应付账款--各期预提成本                                  4 亿-(5001.01至5001.08合计数)
           检验:做完这一步后,5001科目余额为0;5001.10余额=1405(完工成本)发生额=预计投资总额
           备注:上面举得例子是最简单的,但是万变不离其中。我们很少听说某个房地产项目只有一期,而且这一期只有一个产品类型,再而且还全部同时竣工的。大多数的房地产行业都会有三到四期的房源,产品类型最少也得两个以上,每一期都会出现部分拟建,部分在建,部分竣工的情况。那个时候只能不同的状态不同处理。譬如拟建的部分不计提成本,在建的部分按下月付款数计提成本,竣工的部分按照投资与实际发生的差额数计提。

    3>>>>>较复杂情况举例(同一期部分竣工部分在建的成本计提案例)
          案例情况-----魅力之城二期18个楼,全部为小高层。其中15号楼每户各一车位。现在1-10号楼竣工11-18号楼包括车位处于在建状态,那么这个月我们要计提二期的成本就要分类来讨论啦~
          二期不算车位部分的总建面为133143.1平米,其中竣工的1-10号楼和剩余的11-18号楼的面积如表所示。     641591572.62元为二期不包括车库部分的总投资减去预计5001.01的金额(和上面在建预提很像是不是?)然后黄色的部分就按照两部分面积所占的不同比例分摊~      现在我们来算一下,小高层这个产品类型占二期的比重是多少?二期全部总投资减去二期全部的5001.01算得等于645522688.39元。
          比例计算:641591572.62/645522688.39=0.99391018


            因此二期账面实际发生的5001.02-5001.08的金额为:476903639.28元,所以小高层部分所占的实际发生金额为
    476903639.28*0.99391018=473999382.85元(有一元左右的差异,因为我是在EXCEL表上算的,还有无穷的小数位,这个就忽略了)
           于是,竣工部分的1-10号楼分摊的实际账面发生额可按面积分摊也可按动态金额分摊,结果是一样的,以面积举例:
           1-10号楼分摊的发生额=473999382.85/133143.1*64275.48=228825510.69元
           11-18号楼分摊的发生额=473999382.85/133143.1*68687.62=245173872.16元
           所以竣工的1-10号楼应计提的成本为=309731456.56-228825510.69=80905945.87元
           11-18号楼算出来无意义,因为处于在建,计提的应该是下月预计付款数,因此这里就不列示了。
           解释为什么在这些预提里都把土地价款刨去的原因:地价一般都是在前期一次性支付,价款可达好几个亿。于是后期的付款总额可能到最后都不及一个地价金额大,若是把土地价款的因素考虑到后期的进度上来,是不合理的。金额过大,导致比率也会过高,和实际的完工进度由出入,因此不考虑5001.01的影响,无论是预计数还是实际发生数,统统不予考虑。
            (也许每个公司都不一样,也作为一个讨论点吧)
            总之,就是一个大方向,不同产品类型间涉及分摊的用预计投资(动态成本总动态)作为基准分摊。相同产品类型之间涉及分摊的用面积作为基准分摊。

    (四)、拿到“新建住宅商品房准许交付使用证”意味着房子可以考虑结算

            这个证一下来,房子就可以结转主营业务收入和主营业务成本啦~
            但是,为什么之说可以考虑结算呢?因为拥有“准入证”只是条件之一。还有两个条件:房子处于“签约”状态;房款收到总房款的20%以上。只有这三个条件都满足了,才允许结算。否则就不行。

    1>>>>>预收账款的结转
           上面也说了,当初房款进账,入科目“预收账款”,现在项目结算了,我们就要把结算部分的房子收入转入“主营业务收入”。
           案例1:结算楼盘四个楼400户签约合同价款为:390130346元。预收账款收款:390150346元。经过核对,400户全部签约,房款全部收齐。后发现,预收账款数比合同总价款高20000元,是之前有客户认购房子,但是过了认购期不来交首付。房源自动转让,但是自己也不来申请退款,于是导致多收当初20000元定金。
           分析:2万元的定金是不能转主营业务收入的,因此结账分录只能是:

                                                                   借:预收账款-预售房款                                       390130346
                                                                        贷:主营业务收入                                                 390130346

           案例2:结算楼盘合同价款合计数为1000万元,预收账款数800万元。签约状态下的合同价款总数700万元。其中一套房子全款数100万元,只交了60万元,签约状态。一套房子全款数100万元,只交了10万元,签约状态。还有一套房子全款数100万元,交了40万元,“认购”状态。
           分析:  全款数100万元,只交了60万元,签约状态。这户满足结算条件,允许结算。这种条件满足,但是房款没交齐的,按合同价款转收入,也就是100万进主营业务收入,差额进应收账款。
                      全款数100万元,只交了10万元,签约状态。这户满足两个条件,但是房款没交到20%以上,不考虑结算。
                      全款数100万元,交了40万元,“认购”状态。这户满足两个条件,没有签约状态,不考虑结算。

           因此,需要入主营业务收入的,就是700-100=600万,但是预收只转走了560万元,其余40万元挂应收账款。
                                                                   借:预收账款-预售房款                                    560万
                                                                   借:应收账款-应收房款                                     40万
                                                                         贷:主营业务收入                                                    600万                  
           什么时候这40万收回来了我们就冲掉应收
                                                                   借:银行存款                                                     40万
                                                                         贷:应收账款-应收房款                                              40万
           而那些暂时没结算的房子,一旦三个条件都满足,当月就要结转收入啦!!

    2>>>>>完工成本的结转
           竣工的时候,我们把在建成本转入了完工成本,现在我们要把完工成本转入主营业务成本啦!
           如果动态总投资没有变化,那么完工成本里对应多少结算部分的成本,转入主营业务成本的就应该是多少。但是动态总投资要是有变化的话,还得记得调整。
          案例:二期四标段全部竣工,总投资两亿元,转入完工成本两亿元。本月二期四标段结算,总动态调至3亿元。

          因动态总投资调增一个亿,因此我们要先调整1405科目和5001.10科目
                                                                   借:完工开发产品                                                                       1亿                                                                     贷:房地产开发成本-成本结转(5001.10)                                  1亿
          然后我们再结转主营业务成本
                                                                   借:主营业务成本                                                      3亿
                                                                          贷:完工开发产品                                                         3亿
       
          如果结算了以后动态总投资又有变化的话,那么上面的四条分录就还要做补提或者冲回。
          终了就是5001.10的余额和1405的累计发生额等于动态成本里的预计总投资。
          注:就算是项目结算了,在项目没彻底结束之前,预提成本也还是要做的。做法和竣工预提是一样的。

    3>>>>>计提主营业务税金及附加
           这一部分相对比较麻烦,由于税法税率不断的变化,导致我们的税金也要分类讨论。
           举个例子:本月二期四标段结算总房款合同价390130346元。预收总数是390150346元,有两万关闭的定金经核查时在2010年12月进账。所以,我们按各个期间划分的预收款如下:


            如表所示,按照天津的政策和区间,税率的调整---营业税和土增的税率是以收入为基准算得。其他附税的税率是以营业税的金额为基准算得。因此,我们可以做以下分录:
                                                    借:营业税金及附加-主营业务税金及附加-营业税                          19506517.3
                                                          贷:应交税费-营业税                                                                              19506517.3
       
                                                    借:营业税金及附加-主营业务税金及附加-城建税                          1365456.21                                                        贷:应交税费-城建税                                                                              1365456.21
             (五)、关于退补面积款
           当初业主签署房款合同时,房款总额的计算是依靠预测的建筑面积乘以单价得来的。但是随着业主的入住,实测建筑面积就出台了。这个时候就要根据两个面积的差额,决定是退还是补房款。
          (1)实测面积大于预测面积,毋庸置疑是要补房款的,相应的主营业务收入也要调增。因为我们公司在结转成本的时候就是按照实测面积结转的,所以主营业务成本不用再结转。主营业务收入的增加必然导致计提营业税金及附加。假设得知要补面积款5000元,分录如下:

                                                       借:其他应收款-应收补面积款                                              5000
                                                             贷:主营业务收入                                                                      5000
          待这补面积款收回来了:
                                                       借:银行存款                                                                        5000
                                                           贷:其他应收款-应收补面积款                                                      5000
          (2)实测面积小于预测面积,好吧,退钱吧~假设还是5000元,得知要退的时候:

                                                       贷:主营业务收入                                                                -5000
                                                           贷:其他应付款-应付退面积款                                                       5000
          待这退面积款退了:
                                                       借:其他应付款-应付退面积款                                               5000
                                                           贷:银行存款                                                                                 5000

             主营业务税金及附加也要做相应的补提和冲减,方法和上面都一样,就不阐述了。


             综上,一个项目从开工到结算大体情况就是这样,接下来说说其他注意事项和最令人头痛的所得税。                                    


                                                    借:营业税金及附加-主营业务税金及附加- 教育费附加                   870517.43                                                          贷:应交税费-教育费附加                                                                        870517.43
                                                    借:营业税金及附加-主营业务税金及附加- 其他                             195065.17                                                           贷:应交税费-其他税种-防洪费                                                                195065.17
                                                    借:营业税金及附加-主营业务税金及附加- 土地增值税                   7802606.92                                                            贷:应交税费-其他税种-土地增值税                                                         7802606.92



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    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2016-12-21 09:57:19 | 显示全部楼层
    今天都上班了, 咋人还是不多呢?
    房地产财务网助力房地产会计职业成长!

    该用户从未签到

    发表于 2016-12-21 15:31:24 | 显示全部楼层
    好好 学习了 确实不错
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    该用户从未签到

    发表于 2016-12-22 10:48:29 | 显示全部楼层
    有道理啊……支持lz.
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    该用户从未签到

    发表于 2016-12-22 13:28:44 | 显示全部楼层
    真是 收益 匪浅
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    发表于 2016-12-22 15:48:01 | 显示全部楼层
    LZ是天才,坚定完毕
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    [LV.1]初来乍到

    发表于 2016-12-22 17:36:25 | 显示全部楼层
    顶起顶起顶起
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    发表于 2016-12-24 11:14:59 | 显示全部楼层
    平常心啊~~~~~
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    [LV.1]初来乍到

    发表于 2016-12-24 18:15:04 | 显示全部楼层
    看他们心情啊~
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    发表于 2017-1-8 07:47:29 | 显示全部楼层
    ……
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