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[土地增值税] 房地产企业缴纳的土地闲置费、土地出让金的滞纳金能否在企业所得税、土地增值税前扣除

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  • TA的每日心情
    擦汗
    2018-7-13 16:45
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    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2016-12-3 13:21:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
    房地产开发企业因土地闲置而缴纳的土地闲置费、因延迟缴纳土地出让金而缴纳的滞纳金能否在企业所得税土地增值税扣除? 契税的计税依据是否包滞纳金?
    房地产开发企业因土地闲置而缴纳的土地闲置费企业所得税税前可扣除土地增值税不可扣除,契税应该包含土地闲置费(但是一般情况下,出现土地闲置费的时候土地证都办下来了,而且应该契税都缴纳过了)
    因延迟缴纳土地出让金而缴纳的滞纳金企业所得税税前可扣除土地增值税不可扣除,契税应该包含滞纳金。

    相关政策的解答:

            一、 企业所得税处理
            根据《企业所得税法》以及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31)号)的相关规定,土地闲置费应计入开发成本的“土地征用费及拆迁补偿费”项目在所得税前扣除土地闲置费不得直接计入期间费用在税前扣除,而应该列入开发成本,在开发产品实现销售确认收入时结转销售成本。
            对于土地出让金的滞纳金,可以直接在企业所得税扣除,因为税法仅规定“税收滞纳金”不得在企业所得税扣除,其他原因产生的滞纳金则不受扣除限制,如延期支付货款的罚息等。


            二、 土地增值税处理
            根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)之规定,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
            根据《土地增值税暂行条例》第六条第一款规定,计算土地增值税扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。        《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目“取得土地使用权所支付的金额”,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。显然土地出让金的滞纳金不属于上述规定的支出范围,因此不得在计算土地增值税扣除
            根据《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定:支付的土地出让违约金不属于按税法规定正常开支的成本费用,因此,在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。而且土地增值税扣除项目中就没有滞纳金、违约金,所以不管是经济性的,还是行政性的,均不得在土地增值税扣除
             其实从会计科目也可以看出,土地增值税扣除和“营业外支出”这个科目压根就没有关系,而违约金、滞纳金等我们一般是计入营业外支出的。
                

             附两个地方规定政策和一个国税函:     
          1、  厦门市地方税务局关于印发《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知规定纳税人缴纳的土地闲置费、滞纳金和罚款不得扣除
             厦门市地方税务局关于印发《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(此文部分条款失效或废止)
             文号:厦地税发〔2010〕16号
        第二十条 纳税人应当准确核算取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费。
      (一)纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”,准予扣除。对纳税人逾期开发补缴的土地出让金,允许计入为取得土地使用权所支付的款项,准予扣除但纳税人缴纳的土地闲置费、滞纳金和罚款不得扣除
              2、根据广州市地方税务局《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引(续一)的通知》(穗地税函[2009]329号)第二条的规定,房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金和过期银行还贷产生的罚息不得扣除
              3、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号)第五条第一款规定,取得土地使用权所支付的金额,包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。因此,缴纳土地出让金时加收的利息和滞纳金在土地增值税清算时不得作为扣除项目金额。

             三、 契税:根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定,“成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税【2004】134号)第一条规定,“一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。”该企业所涉的契税计税依据应包括利息和滞纳金。          此前该问题已向国家税务总局财行司进行确认


           其它可以参考的文件:


          1、问题内容:
         企业因未按照《国有建设用地使用权出让合同》中约定的日期支付土地出让价款而向出让人缴纳的违约金是否       可以在企业所得税扣除


       问题回复:


          您好:
        您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉,现针对您所提供的信息简要回复如下:
         
        《企业所得税法》第十条规定:“在计算应纳税所得额时,下列支出不得扣除:(一)向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项;
        (二)企业所得税税款;
        (三)税收滞纳金;
        (四)罚金、罚款和被没收财物的损失;
        (五)本法第九条规定以外的捐赠支出;
        (六)赞助支出;
        (七)未经核定的准备金支出;
        (八)与取得收入无关的其他支出。”
        《国家税务总局关于〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表〉的补充通知》(国税函[2008]1081号)附表三《纳税调整项目明细表》填报说明规定:第31行“11.罚金、罚款和被没收财物的损失”:第1列“账载金额”填报纳税人按照国家统一会计制度实际发生的罚金、罚款和被罚没财物损失的金额,不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金(包括银行罚息)、罚款和诉讼费。第3列“调增金额”等于第1列;第2列“税收金额”和第4列“调减金额”不填。
        根据上述规定,税收滞纳金以及罚金、罚款和被没收财物的损失等不得在税前扣除。罚金、罚款和被没收财物的损失,是指纳税人的生产、经营因违反国家法律、法规和规章,被有关行政部门处以的罚款,以及被没收财物的损失。
        地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款等,土地出让金准确地说,是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价,其价格高低取决于土地市场的供求关系。
        土地使用权转出合同是民事合同,《国有土地使用权出让合同》范本明确规定,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家及地方有关法律、法规,双方本着平等、自愿、有偿的原则,订立本合同
        土地使用权交易遵循《合同法》等民事法律,交易双方为平等的民事主体,企业没有按照《国有建设用地使用权出让合同》中约定日期支付土地出让价款支付的违约金不属于行政部门给予罚金、罚款和被没收财物的处罚。因此,企业未遵守《国有建设用地使用权出让合同》而向出让人支付的违约金准予税前扣除
        上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
        欢迎您再次提问。
                                      国家税务总局
                                      2013年2月4日


               2、《闲置土地处置办法》第二条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定:超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。                                                        3、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)第二十二条规定:企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按有关规定在税前扣除。第二十七条开发产品计税成本支出第一项“土地征用费及拆迁补偿费”包括“土地闲置费”。因此,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费允许计入开发产品成本。


              梧荫手里的一张土地滞纳金收据:










    结束时间: 2017-3-31 13:05 裁判: 梧荫

    正方观点 (3)

    因延迟缴纳土地出让金而缴纳的滞纳金不能在土地增值税前扣除

    反方观点 (1)

    因延迟缴纳土地出让金而缴纳的滞纳金可以在土地增值税前扣除

    辩手:1 ( 加入 )
     
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      [LV.5]常住居民I

      发表于 2016-12-13 15:24:41 | 显示全部楼层
      关于土地闲置费、滞纳金的税务处理问题

      【问题】
          房地产开发企业因土地闲置而缴纳的土地闲置费、因延迟缴纳土地出让金而缴纳的滞纳金能否在企业所得税土地增值税扣除
      【解答】
      一、        企业所得税处理
      根据《企业所得税法》以及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31)号)的相关规定,土地闲置费应计入开发成本的“土地征用费及拆迁补偿费”项目在所得税前扣除。土地闲置费不得直接计入期间费用在税前扣除,而应该列入开发成本,在开发产品实现销售确认收入时结转销售成本。
      对于土地出让金的滞纳金,可以直接在企业所得税扣除,因为税法仅规定“税收滞纳金”不得在企业所得税扣除,其他原因产生的滞纳金则不受扣除限制,如延期支付货款的罚息等。
      二、        土地增值税处理
      根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)之规定,房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
      根据《土地增值税暂行条例》第六条第一款规定,计算土地增值税扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目“取得土地使用权所支付的金额”,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。显然土地出让金的滞纳金不属于上述规定的支出范围,因此不得在计算土地增值税扣除

          【相关税法条文摘要】

      《中华人民共和国企业所得税法》
      第十条 在计算应纳税所得额时,下列支出不得扣除
        (一)向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项;
        (二)企业所得税税款;
        (三)税收滞纳金;
        (四)罚金、罚款和被没收财物的损失;
        (五)本法第九条规定以外的捐赠支出;
        (六)赞助支出;
        (七)未经核定的准备金支出;
        (八)与取得收入无关的其他支出。

      国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31)号)
      第二十七条  开发产品计税成本支出的内容如下:
        (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
         
      《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)
       四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
       房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

      《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
      第六条 计算增值额的扣除项目:
      (一)取得土地使用权所支付的金额;
      (二)开发土地的成本、费用;
      (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
      (四)与转让房地产有关的税金;
      (五)财政部规定的其他扣除项目。
      《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

      第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:
      (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
      (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费开发间接费用
      土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
      前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
      建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。
      基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
      公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
      开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
      (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
      财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除
      凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除
      上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
      (四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
      (五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除
      (六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计百分之二十的扣除
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    • TA的每日心情
      擦汗
      2018-7-13 16:45
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      连续签到: 1 天

      [LV.9]以坛为家II

       楼主| 发表于 2016-12-14 09:30:35 | 显示全部楼层

      关于土地款滞纳金入账问题的讨论参看下帖

      土地款延期支付滞纳金应入哪个会计科目?
      http://www.dc81.com/thread-21398-1-1.html
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      该用户从未签到

      发表于 2017-3-1 08:59:14 | 显示全部楼层
      兄弟们等着围观捏~
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      发表于 2017-8-14 07:54:13 | 显示全部楼层
      都在休息了,所以人不多啊今天!
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    • TA的每日心情
      开心
      2015-4-15 14:34
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      [LV.2]偶尔看看I

      发表于 2017-11-18 12:17:11 | 显示全部楼层
      小手一抖,银币到手!
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