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关于房地产行业的税收问题

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  • TA的每日心情
    开心
    2020-6-24 10:56
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    [LV.1]初来乍到

    发表于 2020-6-24 11:10:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
    们公司是北京的一家房地产公司,成立于2008年,公司是增值税一般纳税人,目前在做的房产项目是2017年的项目,现在正在进行预售,请问:
    1、增值税要进行预缴吗?按什么比例预缴,同时是否按预缴的增值税相应交纳城建和教育附加等税费?
    2、如果有进行抵扣则否在预售时可以抵扣进项税?
    3、土地增值税是否在预售时也要预缴?
    4、由于土地款没有增值税专用发票,在什么时候可以进行抵扣,是结转收入时进行抵扣还是在预售阶段就可以抵扣?
    答疑君回复:
    1、房地产企业销售自行开发的房地产项目,收到预收款时应当预交增值税,按照3%的预征率预缴增值税。您的理解正确,在预交增值税的同时,按照预交的增值税相应缴纳城建税及教育费附加。
    2、如果一般纳税人的房地产企业取得进项税额,应当在纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期销项税额,扣除进项税额后,再抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。
    3、是的,您的理解正确,土地增值税在预售时也要预缴。
    4、土地款在增值税纳税义务发生时间扣除,即结转收入时扣除。
    政策依据:
    国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
    总局公告〔2016〕18号
    第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:
    销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
    第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:
    当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
    当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
    房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
    支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
    第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
    第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
    第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。
    房地产老项目,是指:
    (一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;
    (二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
    第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。
    第二节 预缴税款
    第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
    第十一条 应预缴税款按照以下公式计算:
    应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
    适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。
    第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
    第三节 进项税额
    第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
    不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)
    第四节 纳税申报
    第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减



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