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[纳税综合] 房地产开发公司创立阶段涉税处理及案例分析

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    4 小时前
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2020-6-24 09:00:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
      房地产开发一般涉及到多个重要节点,笔者将其总结为:公司设立、土地获取、拆迁补偿、施工建设、融资、销售、持有和清算,俗称“八大节点”。我们先来说说公司设立阶段的税务规划。
      到底应该先注册公司再拿地,还是拿了地之后再来注册公司,这其实是一个“先有鸡还是先有蛋”的话题。实务中,这两种情形也都存在,其本身并不重要;但如果从税务角度来看,这又是一个非常重要的话题了。绝大多数人在注册公司时往往考虑的是,如何给公司起一个好名字,注册资本多少,谁来当股东,等等。作为一名税务工作者,笔者给到的建议是,在公司注册时,我们应该更多考虑税收的因素。那么在实践工作中,具体有哪些税务事项是需要我们考虑的呢?
      1、注册多少间公司才合适?
      随着中国房地产行业发展逐步趋于成熟,行业集中度越来越高。用地规模越来越大,动辄2-3千亩的土地,业内司空见惯。项目业态愈加丰富,涵盖了住宅、商业、酒店、写字楼、车位,其中也包括一些特色业态,如产业小镇、文旅地产、康养地产、产业地产、学校、医疗等。当我们手上操盘着如此规模宏大的项目时,我们就需要考虑注册多少间公司的问题。不同的业态应该放在同一公司,还是分不同的公司进行开发?
      2、股权架构应该如何设计?
      注册一个公司不难,难就难在,谁来做项目公司的股东。标杆房企的股权结构非常复杂,且层次繁多。一个项目公司的股权层级,可能有3层、5层甚至8层以上。这里笔者想和大家分享的一个观点是:层次越多,筹划空间越大。说到这里,笔者以一句话概括税务筹划的精髓,那就是:将简单的问题复杂化。
      3、注册资本应该多大?
      公司注册资本应该大点好,还是小点好?有关这个问题,法律顾问经常告诫我们,公司就其注册资本大小承担法律责任。正因如此,注册资本小一点好。作为一名税务师,我给到的建议则可能是,注册资本应该大点好。为什么这么说?因为房地产企业往往单地价就动辄5个亿、10个亿,假设你的注册资本只有区区5千万,根本不够缴纳土地款,那么剩下的资金缺口如何补足?向股东借款,往往成为必要之选。税法对于股东借款就有一条明确规定:关联方借款不得超过公司注册的2倍(详见财税[2018]121号文)。回到上面的例子,因为公司注册资本仅有5千万,而股东借款却高达5个亿,那么根据121号文的文件精神,仅有1亿元借款对应的资金利息可以允许在项目公司列支,剩余4个亿的资金利息则无法列支。
      假设这公司的注册资本不是5千万,而是2.5亿呢?我们来看看会有什么变化。同样是向股东借款5亿,则这5亿元的借款利息则100%可在项目公司列支,如此带来的税负差异将会高达几千万!
      4、法人股东的身份:内资or外资?
      很多地产老板都在考虑的一个问题:如何将公司资产进行国际化的布局与安排。假定一个公司的股东是外资法人,在收到股东分红时的税务处理,与内资法人有何区别呢?答案很简单:内资法人无需交税,而外资法人却需要再交一道10%的所得税。交完这道税以后,外汇得以合法输出境外。
      房地产作为一项不动产,需要在土地所在地注册公司,但与其相关联的上下游公司,则无需注册在项目所在地。
      何处有优惠,我们去何方。
      2018年范冰冰事件引发世人对于新疆霍尔果斯税收洼地的审视与思考,注册在该地符合产业政策的企业享受5年内企业所得税全免的优惠政策。除了新疆,当然国内还有很多税收洼地,比如深圳经济特区。前不久,国家将深圳定义为“先行先试示范区”。深圳政府也随后出台了两项重磅优惠政策,2019年8月18日,中共中央、国务院出台了《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,在这份《意见》中,很多的优惠政策相继颁布。应该说,深圳再次迎来二次腾飞的历史性机遇。
      在此之前,深圳税务局也出台了3号文和4号文。这两份文件中提到,注册在深圳的特定型企业(个体工商户业主、个人独资企业投资者和合伙企业个人合伙人)有机会争取到核定征收,核定征收率全国最低,8‰!建筑业的个税更可做到2‰。这个恐怕相比大家熟知的山东日照、浙江湖州、江西赣州、共青城、宜春等地,优惠力度更足。
      当然,在选择这些税收洼地的时候,也有很多需要注意的事项。目前国内有很多机构在帮地方政府做招商引资,各地政府给出了很多的配套政策,这当中自然也包括税收优惠政策。大家在用足用好这些税收优惠时,也需要注意如下问题:是核定征收还是先征后返?如是后者,返还比例是多少,何时返还,能否兑现?有没有潜在的“秋后算账”?政策的稳定性如何,会否存在不确定因素?享受这些地方性税收优惠政策的同时,会否与中央层面的上位法规产生冲突?如果中央派员下来审查这些政策的合规性时,能否安全过关?
      以大家耳熟能详的核定征收为例。前段时间有位朋友告诉我,他帮老板在福建漳州注册了一公司,然后以股权转让的形式,将这公司名下的一块地卖给了交易对手。买家是一家上市标杆企业,股权转让溢价10个亿,按国内一般规定,这10亿的溢价需缴纳20%的个税;假设在福建漳州进行交易,结果又会如何呢?因属税收洼地,可以核定按照3.5%缴纳个税。这么一来,前后就相差了1.65亿的个税(10*20%-10*3.5%)。诱惑力还是非常大的。但是这3.5%的个税在洼地具体如何缴纳呢,实务中往往有两种方式:
      常见的做法是,10亿*核定利润率(假定按10%计)*个体工商户税率(最高按35%计);另一种做法则是,税务局让你按照1个亿去申报股权转让所得,然后直接乘上个体工商户税率(依然按35%计),二者结果都是一样,均交3500万的个税,但是对应的法律风险却天壤之别。后一种方式税务局若追究起来,会将你企业定性为虚报、瞒报,因为你将股权转让所得额缩减了1/10,而前一种情形是税局同意你按照10%核定利润率,然后再乘上35%。二者的区别不可谓不大。
      另外,全国各地的税收洼地都在搞核定征收,但其中存在的问题却不少。我们对一个个人独资企业或有限合伙企业的经营所得进行核定,这是没有问题的;但是股权转让所得能否搞核定征收,实践中要打上大大的问号。



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