房地产财务网

 找回密码
 注册新用户

扫一扫,访问微社区

本站推荐

查看: 2444|回复: 6

[个人税务] 2019年房屋买卖、赠与、继承的税收规定和税负解析

[复制链接]
  • TA的每日心情
    开心
    7 天前
  • 签到天数: 966 天

    连续签到: 5 天

    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2019-10-18 11:46:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
      个人办理房屋等不动产的过户时通常有买卖、赠与、继承三种形式,与人民群众生活息息相关,很多税务机关也设置专门的服务机构或窗口来办理上述有关事宜。由于三种形式下涉及的税种多、减免税优惠内容复杂,一直困扰着大家,本文就结合生活实际来聊聊这几种行为所涉及的那些税事儿。为便于说明问题,本文在政策运用时将房屋分类为住房、商铺等非住房进行阐述。
      一、买卖行为
      1.增值税
      应税规定:《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)规定,在境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人,为增值税纳税人,应当缴纳增值税。销售房屋等不动产行为,征收增值税毋庸置疑。
      免税规定:《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号附件3)规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
      对“北上广深”四城市的特别规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
      对于个人转让商铺等非住房则不分年限,要按照差额缴纳,计税依据=(销售取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或取得不动产的作价)÷(1+5%),按照5%的征收率缴纳增值税。
      可见只就销售住房行为可以享受税优收惠,赠与无此述。
      2.土地增值税
      应税规定:《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入(不分房屋类型),指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
      免税规定:《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定,自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。这里只就住房免税,对商铺等非住房不免税。
      3.契税
      应税规定:《契税暂行条例》规定,房屋买卖属于转移房屋权属行为,对承受的单位和个人为契税的纳税人,应当按规定缴纳契税。
      契税实行幅度比例税率,税率幅度为3%-5%,各省级人民政府在上述幅度内自行规定适用税率。
      减免规定:《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知财税[2016]23号规定,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;对非“北上广深”地区个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税;北上广深四市不执行该政策,第二套房一律采用当地规定的契税税率3%.文件对购买第三套及以上住房按多少比率计征契税未做规定,有部分省级税务机关规定:如该省规定适用的税率为4%,个人购买第三套住房,面积在143平方米以下适用税率为3%,143平方米以上的适用税率为4%,之所以拿143平方米做为临界点,是部分省市以此做为普通住房和非普通住房的划分标准。
      4.印花税
      应税规定:根据《印花税暂行条例》规定,产权转移书据属于所列举的应税凭证;《印花税暂行条例实施细则》第五条规定,条例所说的产权转移书据,指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。由此可见,个人买卖不动产所书立的书据属于印花税的征收范围。
      免税规定:个人转让住房行为不用缴纳印花税,但转让商业用房还是要按“产权转移书据”税目缴纳印花税。
      5.个人所得税
      应税规定:《个人所得税法》及其实施条例规定,房屋产权所有人将房屋转让给他人的,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额按照20%的税率纳税。
      免税规定:符合家庭生活自用5年以上唯一住房的,免征个人所得税。“自用5年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
      二、赠与行为
      1.增值税
      应税规定:《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第十四条规定,个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,除用于公益事业或者以社会公众为对象的外,应视同销售不动产,征收增值税。
      免税规定:《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号附件3)第三十六条规定,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权,免征增值税。具体是指离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等直属亲属;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。对于公益事业或者以社会公众为对象的赠与、家庭财产分割的行为,涉及的无论是住房还是商铺等,不限定套数、面积均可以免征增值税。
      也就是说,个人无偿赠与不动产除上述几种情形外,即使没有取得任何经济利益,也应当视同发生销售行为,缴纳增值税。
      城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。
      2.土地增值税
      应税规定:《土地增值税暂行条例实施细则》规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入(不分房屋类型),指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
      免税规定:《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第四条规定,“赠与”特指:房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的;房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。除了上述赠与行为外,其他赠与行为均应当征收土地增值税。
      增值税用于公益事业的赠与无须通过中国境内非营利的社会团体、国家机关进行,可以直接按赠与享受免税,除此之外的免税情形与土地增值税基本相同。
      3.契税
      应税规定:《契税暂行条例》规定,房屋赠与属于转移房屋权属行为,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当按规定缴纳契税。
      《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发[2006]144号)规定,对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税。
      免税规定:《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税[2014]4号)规定,在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。
      只就法定继承人免税,这是契税与增值税、土地增值税在适用免税情形显著不同,而且对遗嘱继承人、承担赡养义务的抚养人或者赡养人、受赠人不分住房、商铺等,不能享受任何形式的减、免税,按本省范围内规定的执行税率纳税。
      4.印花税
      应税规定:《印花税暂行条例》规定,产权转移书据属于所列举的应税凭证。产权转移书据,指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。由此可见,个人赠与不动产所书立的书据属于印花税的征收范围,赠与、受赠双方均应缴纳印花税。
      免税规定:《印花税暂行条例》规定,财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免纳印花税。具体到不动产来说,无论是住房、商铺都可享受免税政策。
      个人无偿赠与的住房,赠与双方同样免征印花税。
      5.个人所得税
      应税规定:房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,新《个人所得税法》取消了其他所得项目,《个人所得税法实施条例》第六条规定,难以界定应纳税所得项目的,由国务院税务主管部门确定,受赠所得如何征税,目前未有政策明确,但有一点可以肯定,对受赠人再转让受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额应为转让收入减去原赠与人购置房屋支付的价款、转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
      免税规定:财税[2009]78号文件同时规定,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人,以及房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的情况,对当事双方均不征收个人所得税。
      就赠与行为而言,契税、增值税、土地增值税、个人所得税几者的共同点在于对受赠的特定关系人进行判别来确定免税与否,而对不动产的性质、面积、套数不做为衡量标准。但印花税是一个特例,以房屋性质确定免税与否。
      三、继承行为
      继承按继承方式分为法定继承、遗嘱继承。前已述及,继承行为对继承人、被继承人来说,免征增值税、土地增值税、个人所得税,对非住房性质的继承,要缴纳印花税。法定继承、遗嘱继承两者唯一不同在于《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函[2004]1036号)规定,对于法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。目前规定了法定继承人的二个顺序:第一顺序为配偶、子女、父母;第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
      值得注意的是孙子女、外孙子女不能做为法定继承人,只能做为直系亲属来处理。
      按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应全额征收契税,不享受任何形式的减免,这个适用于遗嘱继承的情形下。
      我们通过几个例子来说明三者在不同情形下适用的的征免税情况:
      例一、2019年2月王老太拟定合同,将其名下一套50平方米的商铺销售给其孙子李小,已知商铺在3年前购入原价为50万元,现市场价格为80万元,双方如何缴纳税收。
      王老太需缴纳增值税、土地增值税、印花税、个人所得税等,其中增值税按(80-50)÷1.05*5%计算;按税法常规计算纳税,不再详述。李小需缴纳印花税、契税按4%因为是非住房,对住房则存在判别第几套、面积等等的优惠。
      例二、2019年2月王老太拟定合同,将其名下一套50平方米的商铺赠与孙子李小,已知商铺在3年前购入原价为50万元,现市场价格为80万元,双方如何缴纳税收。
      王老太需缴纳的增值税、土地增值税、个人所得税可享受减免;印花税全额缴纳。李小需缴纳印花税、契税按4%(做为受赠人不能享受任何优惠,即使是住房也不存在第一套、面积大小等等的优惠)。乍一看,受赠方接受赠与似乎比买卖形式缴纳税收要少,但实际上如果李小将来再转让这套商铺,假如售价为100万元,不考虑中间环节的过户费等小额费用,要按照100-50=50万元做为个人所得税的计税依据,而不能按照100-80=20万元来计算,要多缴的个人所得税可能比买卖情形下需缴纳的增值税、土地增值税还要多。
      例三、2019年2月王老太拟定合同,将其名下一套50平方米的商铺赠与其朋友的孙子张小(无利害关系人),已知商铺在3年前购入原价为50万元,现市场价格为80万元,双方如何缴纳税收。
      王老太需缴纳增值税、土地增值税、印花税、个人所得税等,因为受赠人是既不是直系亲属也不是赡养人,所以不能享受减免。对于张小来说纳税情况同例二中的李小,不如买卖合算,将来再转让时买卖形式的比现在赠与形式下个人所得税计税依据较少。
      例四、2019年2月王老太拟定一个遗嘱,将其名下一套50平方米的商铺在其去世后,由其孙子李小继承,已知商铺在3年前购入原价为50万元,现市场价格为80万元,李小如何缴纳税,以完成过户手续。
      王老太做为立遗嘱人,不需缴纳任何税收。
      李小不是王老太的法定继承人,所以形式上虽然是继承合同,但从税法角度视为赠与合同来处理相关税收,同例二中纳税情况。
      我们拓展一下,2019年2月王老太拟定一个遗嘱,将其名下一套50平方米的商铺在其去世后,由其朋友的孙子张小(无利害关系人)继承,其他条件同例二。
      张小纳税情况同例二中李小。也就是说,在遗嘱继承情况下,立嘱人赠与其直系亲属或无利害关系人,对受赠人来说,税收缴纳无差别。
      通过上述这些例子可以看出,法定继承无疑是最佳节税方案,但其适用条件有限;对特定关系人的赠与和买卖相比可能较为节税;但对非特定关系人的赠与在某种程度上讲,比买卖可能缴税更多。
      继承、赠与、买卖三种情形下,如果不考虑特定行为下的免税,三者对比如下表(不征表示不属于征税范围):
      出让人(捐赠人、被继承人)
    行为
    住房
    非住房

    增值税
    土地增值税
    个人所得税
    契税
    印花税
    增值税
    土地增值税
    个人所得税
    契税
    印花税
    继承
    不征
    不征
    赠与
    不征
    不征
    不征
    不征
    买卖
    不征
    不征


      受让人(受赠人、继承人)
    行为
    住房
    非住房

    增值税
    土地增值税
    个人所得税
    契税
    印花税
    增值税
    土地增值税
    个人所得税
    契税
    印花税
    继承
    不征
    不征
    不征
    不征
    赠与
    不征
    不征
    不征
    不征
    买卖
    不征
    不征
    不征
    不征
    不征
    不征







    房地产财务网助力房地产会计职业成长!
  • TA的每日心情
    开心
    7 天前
  • 签到天数: 966 天

    连续签到: 5 天

    [LV.10]以坛为家III

     楼主| 发表于 2019-10-18 11:48:01 | 显示全部楼层
    婚姻中的房屋涉税解析-兼评财税[2011]82号
    于2011年8月开始实施的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)如同一石激起千层浪,由于其关涉千千万万即将步入婚姻殿堂或者已在婚姻中浸泡的男男女女的切身利益,又由于其貌似拷问了几千年来中国人根深蒂固的婚姻伦理观念,一下子受到了全国人民万众瞩目。随着南京地税加名税事件,司解三引发的房屋问题波及到了税收领域,成了税道中人爆议的话题,8月最后一天,财政部和税总第一次手脚麻利地做出反映,联手出台财税[2011]82号文,明确了加名免征契税,这场加名税闹剧终于息纷止争、尘埃落定。现将婚姻中的房屋的税收做个总结,供大家参考,同时从法律视角将82号文解读如下。
    一,财税[2011]82号文适用范围
    1、该文件只适用于婚姻关系存续期间。
    从法律角度,婚姻关系存续期间的始点是结婚证上的日期,终点为法院判决书生效之日(判决离婚)或者离婚证上登记之日(协议离婚)。只有夫妻关系存续期间,一方房屋、土地变更夫妻共同所有才适用本规定,如果是婚前房屋的加名是不享受税收优惠的,即使两人已经亲密无间、洞房花烛,即未婚妻不享受加名契税免税待遇。
    2、该文件适用于房屋归一方所有的加名。
    在实践中,常有人误读司解三,风闻加名之说,就开始对产权证上只有配偶名字心怀恐慌。其实,大可不必。对于婚姻存续期间购买的房屋,婚姻法上一直是明确的,除非另有书面合同的约定,否则均属于夫妻共有,无论产权证上是谁的名字。该规定从来未被修改过。此种情况的加名也不涉及任何税收问题,因为本就属于两人的房产,只是登记形式变化而已。曾有朋友提出婚前房屋婚后八年即可成为共有财产,该规定见于《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》(法发[1993]32号),该文件早就已经废止。
    在婚姻法司解三中明确了两种情况属于个人财产,第一种是还贷期跨越婚姻的按揭购房。在司解三未出台之前,离婚诉讼中,由于最高院未出台政策明确婚前一方付首付,婚后两个共同还贷的房屋的归属,因此实践中基层法院处理春秋战国乱悠悠,判决结果千姿百态,导致该问题的上诉率不断攀升,严重影响了诉讼效率,也滋生了法官寻租的空间。因此,本次司解三明确了法院对该种情况审判的思路,首先尊重夫妻的协议,其次,如果协议不成,可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。在该司解出台后,如再有争议,法官断案已经有章可循。依照中国人的传统,多为婚前男方购房,女方购买家具,该司解一出,如果房产证不登记两个人的名字,将出现女方出资严重贬值,男方出资不断升值,离婚析产时严重不公的结局,女人难养,但毕竟女人弱势,因此,众妻哗然,纷纷要求产权证上有你的一半也有我的一半,这种情况是适用82号文的规定。第二种是婚内夫妻一方父母为子女购房。鉴于中国啃老族的枝繁叶茂,老人义务赞助子女房屋数不胜数,该房屋究竟属于一方财产还是双方财产,此次司解三给出了非常明确的答案,只是一方,并不能因孩子爱屋及乌归为小两口共有。此种情况下的加名,也适用82号文的规定。
    二、财税[2011]82号文的优惠规定
    如前所述,82号文只对夫妻一方的房屋加名免征契税。从法律角度,该加名行为属于赠予,即夫或妻一方将个人所有的房屋的一半赠予婚姻中的另一半。由于房屋赠予属于契税的征收范围,而且在82号文出台前并无赠予配偶免契税的优惠政策,因此,南京等城市税务局征收“加名税”也并算是有法必依的表现。现82号文及时给出优惠政策也算是雪中送炭,不仅顺应民意,也解决了基层局政策执行中的两难。对于“加名”行为,也就是无偿赠予配偶不动产,其他税种均曾出台过优惠政策(详见下表),因此广大同胞姐妹,放心大胆地要求在产权证上加上自己的名字吧!

    加  名(个人变共有)
    离    婚
    征税否
    政策依据
    征税否
    政策依据
    契税
    不征
    营业税
    暂免
    不征
    土地增值税
    不征
    不征
    土增税条例第二条
    个人所得税


    房地产财务网助力房地产会计职业成长!
  • TA的每日心情
    开心
    7 天前
  • 签到天数: 966 天

    连续签到: 5 天

    [LV.10]以坛为家III

     楼主| 发表于 2019-10-18 11:50:02 | 显示全部楼层
    国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复
    国税函[1999]391号            1999-06-03  
    广东省财政厅:
      
    你厅《关于对离婚后房屋权属变化是否征收契税的请示》(粤财农[1999]85号)收悉,经研究,现批复如下:
    根据我国婚姻法的法规,夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策法规征税的房屋产权转移行为。
    因此,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

    财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知
    财税[2014]4号                                                2013.12.31
      各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局,新疆生产建设兵团财务局:
      经研究,现将夫妻之间房屋、土地权属变更有关契税政策通知如下:
      在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。
      本通知自发布之日起施行。《财政部国家税务总局关于房屋 土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》(财税[2011]82号)同时废止。

      财政部国家税务总局
      2013年12月31日

    财政部 国家税务总局关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知[全文废止]
    财税[2011]82号                          2011.8.31
    税屋提示——依据财税[2014]4号 财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知,本法规自2013年12月31日起全文废止。
    各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:
    现就房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的契税政策通知如下:
    婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。
    本通知自印发之日起执行。


    契税简介——
    契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。
    根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第四条规定:契税的计税依据(二):土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因此,赠与房产的领受人是需要全额缴纳契税的。
    另《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》 [国税发(2006)144号]中第一条第二款明确规定:“对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税。”
    赠与房产的契税是全额征收的,即由受领人按照3%的比例缴纳。
    契税(Deed Tax)是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人,应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式:国有土地使用权出让,土地使用权转让(包括出售、赠与和交换),房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税:以土地、房屋权属作价投资、入股,以土地、房屋权属抵偿债务,以获奖的方式承受土地、房屋权属,以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。

    契税,是指对契约征收的税,属于财产转移税,由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约,包括土地使用权转移,如国有土地使用权出让或转让,房屋所有权转移,应该称为土地、房屋权属转移,如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外,房屋所有权转移的方式还有很多种。其中,有两种常见的房屋权属转移,按规定要缴纳契税:因特殊贡献获奖,奖品为土地或房屋权属;或预购期房、预付款项集资建房,只要拥有房屋所有权,就等同于房屋买卖。契税是一种重要的地方税种,在土地、房屋交易的发生地,不管何人,只要所有权属转移,都要依法纳税。目前,契税已成为地方财政收入的固定来源,在全国,地方契税收入呈迅速上升态势。各类土地、房屋权属转移,方式各不相同,契税定价方法,也各有差异。



    房地产财务网助力房地产会计职业成长!
  • TA的每日心情
    开心
    7 天前
  • 签到天数: 966 天

    连续签到: 5 天

    [LV.10]以坛为家III

     楼主| 发表于 2019-10-18 11:54:25 | 显示全部楼层
    财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知

    财税[2009]111号        2009-9-27
    各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,北京、西藏、宁夏、青海省(自治区、直辖市)国家税务局,新疆生产建设兵团财务局:
      经国务院批准,现将有关营业税优惠政策明确如下:
      一、对个人(包括个体工商户及其他个人,下同)从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税。
      二、个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:
      (一)离婚财产分割;
      (二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
      (三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
      (四)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
    程序简化——国家税务总局公告2015年第50号 国家税务总局关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告
      三、对中华人民共和国境内(以下简称境内)单位或者个人在中华人民共和国境外(以下简称境外)提供建筑业、文化体育业(除播映)劳务暂免征收营业税。
      四、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令第540号,以下简称条例)规定的劳务,不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务,不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。
      根据上述原则,对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业(除播映),娱乐业,服务业中的旅店业、饮食业、仓储业,以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务,不征收营业税。
      五、同时满足以下条件的行政事业性收费和政府性基金暂免征收营业税:
      (一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费和政府性基金;
      (二)收取时开具省级以上(含省级)财政部门统一印制或监制的财政票据;
      (三)所收款项全额上缴财政。
      凡不同时符合上述三个条件,且属于营业税征税范围的行政事业性收费或政府性基金应照章征收营业税。
      上述政府性基金是指各级人民政府及其所属部门根据法律、国家行政法规和中共中央、国务院有关文件的规定,为支持某项事业发展,按照国家规定程序批准,向公民、法人和其他组织征收的具有专项用途的资金。包括各种基金、资金、附加和专项收费。
      上述行政事业收费是指国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织根据法律、行政法规、地方性法规等有关规定,依照国务院规定程序批准,在向公民、法人提供特定服务的过程中,按照成本补偿和非盈利原则向特定服务对象收取的费用。
      六、属于本通知第二条规定情形的个人,在办理免税手续时,应根据情况提交以下相关资料:
      (一)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)第一条规定的相关证明材料;
      (二)赠与双方当事人的有效身份证件;
      (三)证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书(原件)、由公证机构出具的公证书(原件);
      (四)证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书(原件)、由公证机构出具的公证书(原件)、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料(原件)。
      税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料,资料齐全并且填写正确的,在提交的国税发[2006]144号文件所附《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存,原件退还提交人,同时办理营业税免税手续。

      七、本通知自2009年1月1日起执行。

    国家税务总局关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告
    国家税务总局公告2015年第50号                         2015-6-29
    为切实减轻纳税人负担,现将简化个人无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续的有关事项公告如下:
    个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权,符合《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税〔2009〕111号)第二条免征营业税规定的,在办理营业税免税手续时,无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”,或双方“赠与合同公证书”。
    本公告自2015年7月1日起实施。此前尚未进行税务处理的,按照本公告规定执行。《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)第一条中“属于其他情况无偿赠与不动产的,受赠人应当提交房产所有人‘赠与公证书’和受赠人‘接受赠与公证书’,或持双方共同办理的‘赠与合同公证书’”同时废止。
    特此公告。
    国家税务总局
    2015年6月29日

    国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知[条款失效]
       
    国税发[2006]144号             2006-09-14

    税屋提示——
    1、依据国家税务总局公告2011年第2号 国家税务总局关于公布全文失效废止部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告,本法规第二条(二)中“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税”废止
    2、依据国家税务总局公告2015年第50号 国家税务总局关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告,本法规第一条中“属于其他情况无偿赠与不动产的,受赠人应当提交房产所有人‘赠与公证书’和受赠人‘接受赠与公证书’,或持双方共同办理的‘赠与合同公证书’”自2015年7月1日起废止。
    3、依据国家税务总局公告2015年第75号 国家税务总局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告,本法规第一条第一款“关于加强个人无偿赠与不动产营业税税收管理问题”的规定自2015年11月10日起废止。
    各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏自治区国家税务局:
    为加强房地产交易中个人无偿赠与不动产行为的税收管理,现将有关问题通知如下:
    一、 关于加强个人无偿赠与不动产税收管理问题
    (一)[条款废止]关于加强个人无偿赠与不动产营业税税收管理问题
    1.个人向他人无偿赠与不动产,包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况,在办理营业税免税申请手续时,纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料:
    (1)属于继承不动产的,继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》(见附件);
    (2)属于遗嘱人处分不动产的,遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》;
    (3)[红字条款失效属于其它情况无偿赠与不动产的,受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或持双方共同办理的“赠与合同公证书”,以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。
    上述证明材料必须提交原件。
    税务机关应当认真审核上述材料,资料齐全并且填写正确规范的,在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后退提交人,将有关公证证书复印件留存,同时办理营业税免税手续。
    2.对个人无偿赠与不动产的,税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。
    (二)关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题
    对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税,在缴纳契税和印花税时,纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》,税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章,在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调,争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人,办理赠与产权转移登记手续,对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人,不予办理赠与产权转移登记手续。
    二、关于加强个人将受赠不动产对外销售税收管理问题
    (一)关于加强个人将受赠不动产对外销售营业税税收管理问题
    个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时,对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)中第四条有关购房时间的规定执行;对通过其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定,不再执行国税发[2005]172号中第四条有关购房时间的规定。
    (二)关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题
    受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。[此条款废止]
    在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。
    三、关于加强对个人无偿赠与不动产后续管理的问题
    (一)税务机关应对无偿赠与不动产的纳税人分户归档管理,定期将留存的公证证书复印件有关信息与公证机关核对,保证公证证书的真实、合法性。
    (二)税务机关应加强与房管部门的合作,定期将《个人无偿赠与不动产登记表》中的有关信息与房管部门的赠与房产所有权转移登记信息进行核对,强化对个人无偿赠与不动产的后续管理。
    (三)税务机关应加强对个人无偿赠与不动产的营业税纳税评估,将本期无偿赠与不动产的有关数据与历史数据(如上年同期)进行比较,出现异常情况的,要做进一步检查和核对,对确有问题的赠与行为,应按有关规定进行处理。
    (四)对个人赠与不动产过程中,向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益,但提供虚假资料,申请办理无偿赠与的相关手续,没有按规定缴纳营业税的纳税人,由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。
    (五)税务机关应向房屋中介机构做好税法宣传工作,使其协助做好无偿赠与不动产的税收管理工作。
    附件:个人无偿赠与不动产登记表  下载: doc 文件

    关于简化个人无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续公告的解读
    2015年07月03日     国家税务总局办公厅
    财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税〔2009〕111号)第二条规定,个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于离婚财产分割、赠与亲属、赠与抚养人或赡养人、继承及遗产处分情形的,暂免征收营业税。
    国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)规定,个人向他人无偿赠与不动产,除继承和遗产处分外,在办理营业税免税申请手续时应向税务机关提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或持双方共同办理的“赠与合同公证书”等赠与公证材料。
    为深入开展“便民办税春风行动”,简化纳税人办税手续,减轻纳税人办税成本,在办理个人以离婚财产分割、赠与亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权的免征营业税手续时,不再要求提交赠与公证材料。



        二、四种个人无偿赠与不动产等行为暂免征营业税
        新细则第五条将过去“单位无偿赠与不动产缴纳营业税”调整为“单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿送其他单位或者个人”,也就是说,按新细则规定:无论单位或个人,只要发生不动产或土地使用权无偿赠送,就要缴纳营业税。即个人无偿赠与不动产,如房产等,在2008年年底之前是不征收营业税的,新条例实施后表明从2009年要开始征收。但属于所列四种情形之一的,暂免征收营业税。分别是:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
        但为防止个人以捐赠名义进行私下交易,规避营业税等。财税[2009]111号同时规定,在办理免税手续时,应根据情况提交以下相关资料:
        一是国税发[2006]144号《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》第一条规定的相关证明材料;
        二是赠与双方当事人的有效身份证件;
        三是证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书、由公证机构出具的公证书(均为原件);四是证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书、由公证机构出具的公证书、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料(均为原件)。而且,税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料,资料齐全并且填写正确的,在提交的国税发[2006]144号文件所附《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存,原件退还提交人,同时办理营业税免税手续。这与个人捐赠房产免征个人所得税的情形和所应提供证明材料相同。
        要点提示:现阶段暂时不征收个人捐赠不动产和土地使用权产生的营业税,但仅限于财税[2009]111号文中列举的四类捐赠,同时应根据各自情形向税务机关提交相关证明材料才能享受免税,除上述四种情况外的个人无偿赠送不动产或土地使用权行为,应作为应税行为征收营业税;单位捐赠则应视同销售征收营业税。同时,由于在旧条例下,个人无偿赠送不动产或土地使用权,不征收营业税,所以国税发[2006]144号规定:对个人无偿赠与不动产的,税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。在新条例下,对于无偿赠送其他单位和个人的,不属于免税范围,应视同应税行为发生征收营业税,税务机关理应为其开具发票。

    本帖子中包含更多资源

    您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册新用户

    x
    房地产财务网助力房地产会计职业成长!
  • TA的每日心情
    开心
    7 天前
  • 签到天数: 966 天

    连续签到: 5 天

    [LV.10]以坛为家III

     楼主| 发表于 2019-10-18 11:55:07 | 显示全部楼层
    个人名下房屋转让、继承、赠与税费实务分析
        目录
        一、直接转让房屋所涉税种及计算方式
        二、房屋继承及赠与需要缴纳的税种分析
        三、总结
        笔者按
        随着房地产市场形势的发展,国家会采取一系列的政策进行宏观调控,包括限售、限购以及税收手段。在房屋转让时,税负负担也是卖方与买方除交易价款之外重点考虑的问题。而笔者也经常被问到,直接转让房屋到底需要缴纳哪些税种,直接转让、继承与赠与到底哪种方式更适合?每个家庭都需要一套房屋,且不是卖方就是买方,鉴于税负与每个人都息息相关,因此有必要在此将上述问题一一进行分析,尤其是在营改增以后具体的规定。笔者通过归纳总结,将所涉税种一一罗列,并明确具体文件规定,希望对您有所帮助。
        一、直接转让房屋所涉税种及计算方式
        (一)增值税
        《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税(此处为不含税价交易额);个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。目前适用的为上述标准,即增值税=成交价/(1+5%)×5%。
        个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房(建造容积率1.0以上,单套住宅建造面积144平方米以下)对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。但是,因为国家对房地产的调控政策,导致部分地区如深圳规定,居民家庭新购买商品住房,自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。
        (二)土地增值税
        《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定,对个人销售住房暂免征收土地增值税。
        (三)印花税
        《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
        (四)个人所得税
        个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发(2007)33号)规定,个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暂免征收个人所得税。
        对于“自用五年”时间如何确定:自用5年以上,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
        1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。
        2、个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。
        3、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。在有些城市,办理不动产权证书之前,需要提供《家庭财产查询证明》,而该《家庭财产查询证明》是以家庭为基础进行查询,包括夫妻双方及未成年子女。
        各地税务局办理个税的方法普遍有两种计算征收方式:一种是核定征收:在纳税人不能提供有效原始购房票据的情况下,采取核定征收,按照房产交易总额的1%-3%征收(比如,深圳市普通住宅为1%、非普通住宅或非住宅为1.5%,拍卖房为3%)。
        核定征收依据为:《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。还有一种征收方式是:所得额的20%,也就是说两次交易差额的20%,(售房价—购房成本—税费-合理费用)×20%。征收依据为:《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定,对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
        上述税种都是转让方需要缴纳的,那么受让方需要缴纳的税种是什么呢?受让方需要缴纳的税种只有契税,缴纳标准如下:
        契税税率:交易价格的1%——4%。
        (1)家庭唯一住房,且房产面积小于等于90㎡,契税税率为1%;
        (2)家庭唯一住房,且房产面积大于90㎡,契税税率为1.5%;
        (3)家庭第二套住房,且房产面积小于等于90㎡,契税税率为1%;
        (4)家庭第二套住房,且房产面积大于90㎡,契税税率为2%;
        但是,北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施第(3)、(4)中契税优惠政策。而对于深圳来讲,购买非普通住房、二套及以上住房,以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等),均按照3%的税率征税。
        二、房屋继承及赠与需要缴纳的税种分析
        房屋继承和房屋赠与在很多政策中都有相同之处,因此在此部分将两种方式一并阐述。
        对于转让方而言:
        (一)免征增值税(注意范围)
      《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第三十六条的规定,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税;
        家庭财产分割,包括下列情形:
        1、离婚财产分割;
        2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
        3、房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
        根据该规定,我们可以看出,房屋继承和房屋赠与免交增值税,但是继承和赠与时都有范围的限制,超出此范围,则要征收增值税。请务必引起注意。
        (二)不征收个人所得税(注意范围)
        根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)规定,以下对当事人双方不征收个人所得税:
        1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
        2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人(注意,现在已经取消必须进行赠与公证的程序);
        3、房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
        在个人所得税的规定中,我们可以看出与增值税规定类似,免征的范围一致,超出此范围时便需要缴纳个人所得税。因此,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
        (三)土地增值税
      《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
      《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》关于细则中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况:
        1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
        2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
        除上述范围外,赠与给其他人需要缴纳土地增值税。
        (四)印花税
        根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)规定,对于个人无偿赠与不动产行为,在缴纳契税和印花税时,纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》,税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章,在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。
        在上述规定中,个人向他人无偿赠与不动产,包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况,因此,继承和赠与需要缴纳印花税。
        对于受让方而言:需要缴纳契税和印花税
        《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函[2004]1036号)规定,对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。
        按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。因此,房屋的继承要区分法定继承与非法定继承,法定继承不征收契税,非法定继承属于契税的征税范围。
        印花税属于双方都需要缴纳的税种。
        三、总结
        鉴于以上分析,房屋直接转让、赠与、继承涉及的税种散见在上述诸多规定中,比较杂乱,难以记忆,为方便理解与记忆,现通过表格形式对以上规定做一归纳总结。
        根据以上内容,我们可以看到,在遇到房屋转让时,继承方式有特定的限制,只有发生继承的情况下才能适用,而赠与和直接转让方式中,需要明确赠与的范围,在赠与特定范围内可能会节税,若不属于上述特定范围,则可能比直接转让方式缴纳更多的税负。因此何种方式更加省税,需要根据自己的实际情况综合作出判断,找出最适合的方法。


    本帖子中包含更多资源

    您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册新用户

    x
    房地产财务网助力房地产会计职业成长!
  • TA的每日心情
    开心
    7 天前
  • 签到天数: 966 天

    连续签到: 5 天

    [LV.10]以坛为家III

     楼主| 发表于 2019-10-23 11:45:23 | 显示全部楼层
    房子赠与子女不需要缴任何税吗?很多人看到后心生疑问:这是意味着把房子赠与子女不需要缴任何税吗?当然不是。
    什么?我把房子送给自己的子女还要交钱?”
    没错,不仅要交钱,而且房产用赠与的方式给子女反而是税费比较多,并不划算。
    中原地产首席分析师张大伟表示,房子无偿赠与子女要交3%的契税,一般还是通过买卖的方式给子女更合适。
    赠与、买卖、继承,哪种方式最划算?房屋过户主要分为三种方式——赠与、买卖、继承。那么,父母要把房子给子女,选择哪种方式最划算?
    我们来算一笔账,假设小明无房,父母有一套“满五唯一”普通住宅,90平米以内,价值100万元,赠与、买卖、继承分别花多少钱呢?
    3、 继承。只需要缴纳0.05%的印花税,也就是500元。
    可见,在这3种方式中,继承是花费最少的,买卖其次,赠与花费最高。
    张大伟指出,赠与和买卖是可选的,继承是不可控的、不可选的,人死了才有继承之说。在实际市场交易中,一般房屋如果是满五唯一的,直系亲属选择买卖的方式更合适。
    中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青提醒,传承房产的时候不能唯金额论,还需要考虑取得房产以后准备怎么处置。如果是打算再卖房的话,就要考虑后续个税缴纳的差异了。
    举个例子,假如小明的父母买房花了60万,小明取得的时候价值100万,而这套房子后
    到300万的时候,他就需要基于当中240万的价差去交税。
    总结一下:房产给子女,继承不可控,赠与费用较高,买卖的方式比较省钱。
    来源:中新网。

    本帖子中包含更多资源

    您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册新用户

    x
    房地产财务网助力房地产会计职业成长!
  • TA的每日心情
    开心
    7 天前
  • 签到天数: 966 天

    连续签到: 5 天

    [LV.10]以坛为家III

     楼主| 发表于 2019-10-23 11:46:59 | 显示全部楼层
    房屋过户,继承、赠与、买卖哪种方式最省钱?

    很多父母买房子,大部分是为了将来能够把房子留给子女,但很多人不知道,要想把房子过户到子女名下,其中还需要支付一笔不小的税费。那么在继承、赠与和买卖等方式中,哪一种方式是最省钱呢?

    买卖方式:




    从上面的表格中,我们不难看出继承过户在这三种方式中的税费最少。

    但是如果通过继承或赠与获得房产再出售时的税费又是什么情况呢?

    在不满五年的情况下,继承和赠与方式的成本比较高,其主要原因是个人所得税高,此时选择买卖方式转让房产比较划算。

    不同方式获得房产所需要提交的材料(以下都需要填报《房地产继承不征契税相关情况说明》或《个人无偿赠与不动产登记表》):

    (一)司法继承/公证继承:

    1、申请人或代理人身份证明:本人无法到场的,可书面委托代理人办理相关手续;

    2、不动产权证书或房地产权证书:不动产权证书分别持证的,需要提交所有不动产权证书;

    3、法律文书:继承公证书或已经生效的法院判决书、裁定书、调解书。

    (二)未通过公证或司法程序继承:

    1、申请人或代理人、共有产权人身份证明:继承人本人无法到场的,应委托代理人办理相关手续,公证委托的可不提供委托人身份证明原件;

    2、不动产权证书或房地产权证书,购房人及其家庭成员的户籍证明原件和复印件;

    3、被继承人的死亡证明(以下之一均可):①被继承人因死亡注销户口证明(户口簿),②县级以上医疗机构出具的死亡医学证明,③其它具有法律效力的死亡证明材料;

    4、亲属关系证明,即申请不征契税个人与被继承人的亲属关系证明(以下之一均可):①能够证明相关亲属关系的户口簿、婚姻登记证明、收养登记证明、出生医学证明、独生子女证明,②公安机关出具的能够证明相关亲属关系的户籍证明;③亲属关系公证书;


    5、代位继承,即被继承人子女先于被继承人死亡,该子女的晚辈直系亲属申请代为继承不征契税的材料:①已故被继承人子女的死亡证明,②申请代为继承不征契税的申请人与已故继承人亲属关系证明;

    6、遗嘱:有遗嘱的还应提交遗嘱,包括公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱等。

    (三)房地产遗赠:

    1、申请人或代理人、共有产权人身份证明:受遗赠人本人无法到场的,可书面委托代理人办理相关手续;

    2、不动产权证书或房地产权证书:不动产权证书分别持证的,需要提交所有不动产权证书;

    3、其它材料:①通过公证程序接受遗赠的,提供遗赠公证书;②通过司法程序接受遗赠的,提供已生效的法院判决书、裁定书、调解书;③未通过公证程序或司法程序接受遗赠的,需要提交遗赠人的死亡证明材料和遗赠的遗嘱或遗赠抚养协议。

    (四)房地产赠与:

    1、赠与双方或代理人、共有产权人身份证明,如果赠与双方无法亲自到场的,应委托代理人办理相关手续,公证委托的可不提供委托人身份证明原件;

    2、不动产权证书或房地产权证书:不动产权证书分别持证的,应提交所有不动产权证书;

    3、 通过公证程序无偿赠与的,提供赠与公证书或经公证的赠与合同。

    以上政策依据:国家税务总局公告2015年第75号《国家税务局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》和沪地税财行[2011]32号《关于印发<个人承受房屋办理契税业务所需提交资料目录(试行)>的通知》。



    房地产财务网助力房地产会计职业成长!

    发表回复

    *滑块验证:
    您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册新用户

    本版积分规则

    关闭

    站长推荐上一条 /3 下一条

    快速回复 返回顶部 返回列表