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抵押权预告登记、预告登记、网签和备案的区别究竟是什么?

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    7 天前
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2019-10-9 13:21:33 | 显示全部楼层 |阅读模式

    一、相关定义

    1、什么是网签

    网签是指房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同,并且在网上进行公布的行为,用户是可以通过网签号在网上进行查询。

    2、什么是备案

    备案是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后,在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日之内,由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续的。

    3、什么是预告登记

    房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。例如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押等情况出现。

    4、什么是抵押权预告登记

    “预购商品房预告登记”指购房人签了预售合同买期房,暂时不能办产证(产权转移登记),为了保障购房人权益,在房地产登记部门先做合同的“预告登记”。

    意义:告诉别人,这房子,某人已经先买下了。今后该房屋如果发生产权纠纷或异议(例如一房两卖),房地产登记部门将以谁先登记归谁的原则处理。登记申请人是开发商和购房人。“预购商品房抵押权预告登记”是指购房人以预购的商品房期房做抵押,向金融机构申请购房贷款。

    同样,由于是处于期房阶段,它暂时还不能办“其他权利登记”,所以,就先办该登记。意义:预先申明,该房屋已经先抵押给我(银行)了,别人不能再主张抵押权了,防止购房人再将该房抵押给别人。 登记申请人是金融机构(银行)和购房人。


    二、法律依据

    1、网签无具体的法律依据

    网签只是房地产部门的网络化管理系统,并没有直接的法律法规进行规定。

    2、备案的法律依据

    根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定,商品房预售实行许可证制度,开发商进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。

    《城市商品房预售管理办法》第十条同时也规定,商品房预售的时候,开发商应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

    3、预告登记的法律依据

    根据《物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为了保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。在预告登记之后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的话,是不发生物权效力的。


    最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”

    这里提醒购房者注意的是预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记将会失效。

    4、抵押权预告登记的法律依据

    所谓“预购商品房抵押权”的登记,依据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定,是指登记机关应当在抵押合同上作记载,因为此时商品房尚未建成,其上不可能成立所有权,亦不存在不动产登记簿。在商品房建成之前,预购商品房抵押权之预告登记,主要在于确保商品房建成且预购人取得所有权登记后,这一所谓的“抵押权”能自动转换为该房屋上的抵押权,也就是转为现房抵押。反面言之,如预购人未取得所有权登记,房屋抵押权登记就无法完成,抵押权则不能产生。

    其次,《担保法解释》第四十七条、物权法第一百八十七条所规定正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立或认定抵押权有效。条文中的登记是指预告登记还是本登记?预告登记是与本登记相对应的,预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记,本登记则是对已经发生的物权变动进行的登记。

    三、法律效力

    1、网签、备案不具有物权效力

    网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力,一般情况下不能对抗第三人。但是也存在例外情况,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产,而且还需证明未办理过户登记手续且本人无过错,那么该财产就不会被法院查封、扣押等。

    2、预告登记具有物权效力

    根据《物权法》第二十条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第四条规定“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”

    从我国的相关规定可以看出,预告登记可以使已登记的不动产物权变动,具备了对抗第三人的效力,也就是说具备了一定的物权效力。






    上一篇名称:财务角度看懂房地产
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    [LV.10]以坛为家III

     楼主| 发表于 2019-10-9 13:27:30 | 显示全部楼层

    最高院:预购商品房抵押的预告登记不产生抵押权效力

    《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第9期(总第215期)

    上海市第二中级人民法院二审认为:

    一、关于第一个争议焦点:上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权

    二审法院认为,系争房产上设定的抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权,一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误,应予纠正。

    最高院民一庭在《民事审判指导与参考》第65辑《预购商品房抵押的预告登记是否产生抵押权效力》

    首先,应明确预告登记的法律性质。预告登记的效力主要表现为:其一,违背预告登记的处分行为不发生物权效力;其二,在预告登记义务人破产或被强制执行时,预告登记具有物权效力;其三,预告登记保全的债权因履行而转化为物权时,物权的顺位依据预告登记时间予以确定。本登记是与预告登记相对应的概念,表明预告登记体现的是债权请求权,与本登记存在本质上的不同,但其均为表征权利的形式,并最终产生物权效力。故预告登记为债权内容与物权效力的结合。

    预告登记与担保物权的区别:预告登记是保全债权实现的措施,不存在变价和清算程序;担保物权在本质上是优先受偿权,它使得债权人在债权之外,享有变价抵押物并优先受偿的权利。预告登记的请求权基础不是预告登记本身,而是其保障的债权。

    预告登记所保全的请求权包括:不动产所有权转移请求权,设定抵押权请求权,消灭不动产物权的请求权,变更不动产物权内容的请求权和变更不动产物权顺位的请求权。

    物权法实施前,在国家立法层面尚未出现预告登记概念,较常使用的是预售商品房合同登记备案的提法,与物权法意义上的预告登记还是有着本质上差异的,因为预告登记引入之主旨,在与解决商品房预购人所面临的一房数卖的风险,确保预购人最终取得房屋所有权。

    预购商品房抵押权最早始见于1997年建设部的《城市房地产抵押管理办法》(2001年修订),该办法第三条第四款规定,所谓“预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”

    所谓“预购商品房抵押权”的登记,依据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定,是指登记机关应当在抵押合同上作记载,因为此时商品房尚未建成,其上不可能成立所有权,亦不存在不动产登记簿。在商品房建成之前,预购商品房抵押权之预告登记,主要在于确保商品房建成且预购人取得所有权登记后,这一所谓的“抵押权”能自动转换为该房屋上的抵押权,也就是转为现房抵押。反面言之,如预购人未取得所有权登记,房屋抵押权登记就无法完成,抵押权则不能产生。

    其次,《担保法解释》第四十七条、物权法第一百八十七条所规定正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立或认定抵押权有效。条文中的登记是指预告登记还是本登记?预告登记是与本登记相对应的,预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记,本登记则是对已经发生的物权变动进行的登记。

    物权法第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。第十一条规定,当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。上述条文强调不动产物权的设立,经依法登记且记载于不动产登记簿时发生效力,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。上述法条位于物权法总则部分,对分则部分起到统领和指导的作用。则《担保法解释》第四十七条、物权法第一百八十七条中所规定的抵押登记,应指记载于不动产登记簿时的登记,即本登记,系对房屋建成后所有权的抵押登记。

    再次,从合理平衡各方当事人利益而言,在房地产公司和购房人可协同办理预抵押登记的情况下,如果房屋具备办证条件或房屋已登记到购房人名下时,可以考虑由银行垫付费用进行抵押登记;如果购房人和房地产公司不予配合,则由银行提起诉讼,判令房地产公司和购房人协助办理抵押登记,以实现预抵押登记与正式抵押登记的衔接。


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     楼主| 发表于 2019-10-14 10:25:29 | 显示全部楼层

    一次性购买商品房需要办理商品房买卖预告登记吗?

    预告登记是依据自愿原则,即可以办理也可以不办理。小编建议最好办理。如果未办理过户,建议办理预告登记,防止一房多卖。

    房屋预告登记证明怎么办理?

    备案

    在与开发商签订《商品房买卖合同》后,准备资料到房管局备案。(这一步都是由开发商必做的,具体没必要了解)

    准备办理预告资料

    由房开盖章,客户签字的《商品房买卖合同》一份,备案后的备案表一份,房屋登记申请表一份,身份证复印件一份,婚姻状况证明一份, 首期款和维修基收据复印件一份,以上复印件全部加盖房开公章。

    送件取件

    将准备好的办理预告资料带到房管局,交予经办人,3-4个工作日后,向之前交予的经办人取回资料,此时多了四份资料分别是《房屋预告登记审批表》《收费通知单》《询问笔录》《房屋预告登记申请表》

    签字盖章

    客户本人在《房屋预告登记申请表》 《询问笔录》签名按手印,开发商加盖公章。

    审批发证

    将签好字,盖好章的《房屋预告登记申请表》《询问笔录》交予经办人审批,3-4个工作日后,客户持身份证原件,到房管局的缮证窗口,缴纳80元的预告登记费和20元的档案管理费,然后交予缮证窗口经办人,经办人打证,发证。你就可以领到自己的《房屋预告登记证明》了。

    房屋预告登记证明的作用是什么?

    证明的依据:根据物权法第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来的实现物权,按照约定可以向登记的机构申请预告的登记。预告登记后,未经预告的登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

    证明的作用:预告登记后,债权的消灭或者自能够进行不动产的登记之日起三个月内未进行申请登记的,预告登记失效。可知,房屋的预告登记证明是指当事人签订房屋的买卖协议时,为保障将来的实现物权,按约定的向房产登记管理部门申请预告登记,并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。


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