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[金融知识] 房贷调整看不懂?没关系,通俗版解读来了

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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2019-8-26 11:21:19 | 显示全部楼层 |阅读模式

    首先,我们了解一下现在的利率市场情况:

    8月20日,全国银行间同业拆借中心首次发布新的LPR,一年期LPR4.25%,比原来基准利率降10个基点,比以前老的LPR降6个基点;五年期以上LPR为4.85%。
    在上述新政实施前,目前房贷的贷款基准利率是:一至五年(含五年)期限的为 4.75%,五年以上期限的为 4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上,4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。
    即,如果按贷款期限5年以上计算,新政实施后,首套房的利率下限4.85%,相比之前4.90%的基准利率降低了5个基点。
    但是实际操作中,目前,按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。
    自2016年“9.30”楼市调控收紧政策后,房贷利率折扣优惠基本销声匿迹,更多是采取了利率上浮措施。融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示,2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。
    也就是说,目前银行实际的房贷利率高于现行的房贷基准利率(4.9%),也高于即将实施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。

    8月25日央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。从计算逻辑上,中国家庭的住房贷款告别了“基准利率”,挂钩LPR利率,发生了里程碑式变化。


    不过,《公告》全文700多字,全网的粉丝一致的反应是:看,不,懂。

    不过没关系,通俗的解析来了。为了方便理解,我们都按本周一公布的LPR利率(4.85%)举例说明。


    一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

    【解读】房贷方面,“基准利率”这个词正式退出历史舞台。10月8号以后,也没有“上浮多少倍”这个说法了。

    比如“加点多少点”,将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加100个点,30年贷款期都加100个点。

    1个“基点”是万分之一,100个基点就是1.00%。

    最新的长期LPR利率是4.85%,加点100,就是到5.85%。

    大家的利率水平都会不一样。比如你是在11月初签合同,那么就参考10月20号上午九点半央行公布的最新“LPR利率”。12月初的合同,就参考11月20号的,以此类推。

    二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

    【解读】你知道的,以前加息或降息,第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。

    现在不同了,有可能一年一调,也可能30年贷款期都不变。

    还是以“加点100”为例,如果要调,比如4.85%降到了4.6%,那么有可能第二年也跟着下降,变为4.6%+1.00%=5.6%。

    三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

    【解读】这次等于国家直接向你明确,首套房贷只能高不能低,世上再无“下浮”、“9折”这类说法了。

    二套房贷利率不低于4.85%+ 0.60%,结果是多少?答案是5.45%。

    这是明确的国家级窗口指导。

    四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

    【解读】还没完,还有第二次加点!5.45%只是国家的下限,比如到了房价上涨压力大的某省,再加25个点,那就是5.7%了!

    这算是“各省把控”,省内任何银行都不能低于5.7%,否则就是违规!

    五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

    【解读】你正要问,“加点100”怎么来的?

    5.7%还不行,比如你到招商银行办贷款,如果你的资质不够优秀,那就需要再加15个点,那就变成5.85%了!

    看明白了吧?加点要加三次!100=60+25+15。

    一次国家指导(60个点),一次各省把控(25个点),一次各银行评估(15个点)。

    当然我们要明确,“加点”不一定都是正值,大于等于0即可。

    六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

    【解读】加按揭,是说为现房的借款人提供的一种“追加”贷款的服务,加按揭贷款额度加上原贷款余额之和,最高可达房屋评估价值的70%。

    这种贷款目前市面上已经不多。

    七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

    【解读】放心吧,还有一个多月的缓冲期。老房老政策,新房新政策。

    八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

    【解读】商业、办公楼、商住,也是不低于5.45%。首套公积金利率维持3.25%不变。

    房贷利率到底是升是降?如果处于降息通道,至少不会比现在高。当然,房价热点城市,肯定不会低。


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