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司法拍卖有大坑,风险意识要先行

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  • TA的每日心情

    12 小时前
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2019-7-26 17:47:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
      7月15日,盘古大观5号楼在阿里司法拍卖上挂牌,将在2019年8月19日至20日拍卖。看到这个新闻时,不禁眼前一亮,不仅是因为标的物——盘古大观中外闻名、开发商有故事,更重要的是我对司法拍卖涉税业务有过真实的经历。
      作者曾分别帮助两家顾问单位处理过司法拍卖涉税业务,巧的是两起业务中我的顾问单位都是买受方,并且竞拍声明中都明确了竞拍人须承担交易过程全部税款,其中一个涉及不同法院轮候查封,但是企业的想法比较简单,拿到标的物后税款各自承担。
      尽管结局都很完美,但是沟通协调处理过程之艰辛,毕生难忘。所以有必要提笔给参与司法竞拍的竞拍人提个醒。
      一、盘古大观背景
      要说盘古大观,那可是鼎鼎大名,来过鸟巢和水立方的朋友都应该有印象,那是不可或缺的背景墙。它距离水立方180米,距离鸟巢500米,地理位置优越,位于北四环中路、亚奥核心区、北京中轴线上,是北京的新地标建筑之一。
      盘古大观由北京盘古氏投资有限公司(以下简称盘古氏)开发,该公司多名职员曾因骗贷罪、骗购外汇罪于2017年获刑。
      项目总占地面积39360平方米,总建筑面积418484.70平方米,由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊综合组成。曾在《变形金刚4》中亮相。
      资料显示,盘古大观项目之前已经有过两次失败的拍卖经历。
      2018年8月,盘古大观3号楼的国际公寓盘古七星公馆共41套房源——住宅首次开启拍卖,当时41套住宅市场价约35.4亿元,加上同期拍卖的19套办公地产,总值近80亿元。起拍价基本在市场价的6.9-8折间。不过,这起司法拍卖最后因无人出价而流拍。
      2019年2月,北京市第三中级人民法院将上述住宅和办公地产在阿里拍卖平台进行第二次拍卖。这一次拍卖的起拍价格与第一次拍卖时相比直降两成,引发上万人围观,但有意愿参与拍卖者寥寥无几,最终被北京市第三中级人民法院撤销。
      而本次要拍卖的是位于龙首位置的5号写字楼,地下5层地上39层,面积达13.93万平方米,内部精装修。目前标的物市场参考价为74.03亿元,本次拍卖为第一次拍卖,起拍价为51.82亿元,折合单价约为3.72万元/㎡,增价幅度为500万元,保证金为10亿元。
      10个亿的保证金,也起到了去伪存真,把浑水摸鱼者、乘机捣乱者、围标者拦在门外。
      二、税务风险
      作者从事了十多年的房地产税务咨询工作,首先想到的是涉税的问题。竞拍人需要关注法拍声明中涉税条款约定,究竟是各自承担交易税款,还是全部由买受人承担。
      《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》(国税函[2005]869号)文件界定了,人民法院的强制执行活动属司法活动,不具有经营性质,不属于应税行为,无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为,还是人民法院实施的强制执行活动,对拍卖、变卖财产的全部收入,纳税人均应依法申报缴纳税款。
      《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释[2016]18号)明确,实施网络司法拍卖的,人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示“拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额”。
      而本次的《竞买公告》第七条“过户及费用负担”规定,标的物过户登记所涉及的税费均由买受人承担。但是根据税法规定,买受人代为承担的税款并不能在企业所得税前列支,也不可以在未来转让标的物时加计扣除,将成为沉没成本。
      本次司法拍卖,实质上是盘古氏被动转让不动产,鉴于本次标的物金额巨大,市场参考价为74.03亿元,起拍价为51.82亿元,因此竞拍人在出手前,应做好充分的前期调研筹备工作,包括但不限于项目实地勘察、竞得后的资金安排、产权登记过户的办理、税费的缴纳、房屋的交割腾退、未来的用途规划。
      至于税负,更要做好详细、精确的税负测算,做到心如明镜,方能从容应对。我利用13年的房地产税务咨询工作经验,我对税费测算、税务处理进行简要分析,以期对本次司法竞拍有所帮助。
      (一)转让方——盘古氏
      1.增值税及附加
      盘古大观具体竣工于营业税时代,盘古氏属于转让老项目,增值税处理应按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第九条规定,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。
      鉴于项目转让体量大,假定竞拍者寡,最后按照底价拍出,
      增值税及附加=51.82/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)=2.76亿元
      2.土地增值税
      标的物属于盘古氏开发的产品,已经投入使用多年,属于土地增值税中旧房,建设成本暂且不可考证且没有评估价格,依据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定,既没有评估价格,又没发票的,地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定,实行核定征收。
      因此暂按《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号)第四十五条核定征收率原则上不得低于5%。
      土地增值税=51.82/(1+5%)*5%=2.47亿元。
      3.企业所得税
      正常情况下,买受人代被拍卖人承担的是流转税、不包含企业所得税。
      因为标的物属于完工产品,应该由盘古氏公司根据当期经营情况按月或季度预缴企业所得税。但是盘古氏作为被拍卖方,很有可能属于非正常户,不排除税务局将按照法拍公告向竞拍人追缴企业所得税,否则无法拿到完税证明办理产权过户。但是建议竞拍人据理力争、维护自身合法权益。
      如果竞拍人自认倒霉主动缴纳,但是可恨的是,你竟然不清楚你要缴纳多少企业所得税才了结,就问你怕不怕?
      如果你想清楚要交多少所得税,就要弄清楚盘古氏企业所得税征收方式、5号楼建造成本、会计处理(是开发产品还是固定资产),更要命的是还需要了解该公司当期发生的其它的成本、期间费用和其它业务的税金。
      因为标的物含精装修,我们假定建造成本为2万元/平方米(这个造价在奥运会前应该属于天价了),在账上仍然属于开发产品。
      则建造成本=13.93万平*2=27.86亿元
      税金=51.82/(1+5%)*5%*12%+2.47=2.77亿元
      假定当期盘古氏为了调节税收、不入账其他成本和费用,
      则买受人应代为承担企业所得税=[51.82/(1+5%)-27.86-2.77]*25%=4.68亿元
      4.印花税
      印花税在以亿为单位的小目标前,完全可以忽略不计。
      注意,以上仅是竞得人应为盘古氏代缴的税款。
      (二)买受人—竞得人
      1.增值税
      盘古氏属于房地产一般纳税人,对于标的物可以自行开具专票,适用税率为5%。如果盘古氏能够提供专票,买受方可以取得增值税进项税额2.47亿元。根据《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)第五条规定,进项可以一次性抵扣。
      但需要提醒的是,根据国家信息系统显示,盘古氏目前被最高人民法院列入失信公司名单,即使被拍卖方为正常户状态,因考虑到要缴纳增值税和企业所得税,一般情况下也不会主动为买受方开具增值税专用发票,而税务机关又不能代开专票,因此竞得人即使作为一般纳税人,存在不能取得增值税专用发票的可能性,如此一来就存在进项不能抵扣的风险。
      2.契税
      办理不动产权登记时,竞得人应缴纳契税、办证费。契税=51.82/(1+5%)*3%=1.48亿元。
      如果买受人按照拍卖公告缴纳了全部税款、取得了完税凭证,即使不能取得发票,也不影响买受人办理产权过户登记,按照《关于契税纳税申报有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第67号)规定,根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移,纳税人不能取得销售不动产发票的,可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报,税务机关应予受理。
      3.企业所得税
      竞得人作为一般纳税人,如果真的因为盘古氏属于不正常户,不能取得发票时,可以按照《企业所得税税前扣除凭证管理办法》(国家税务总局公告2018年第28号)第十四条规定,凭相关资料证实支出真实性后,其支出允许税前扣除、计提折旧,但不允许加速折旧。
      综上,假定按照底价51.82亿元成交,买受人共需要承担税款11.39亿元,税负约为拍卖价的22%,详见下表。

      如果竞拍者众、导致拍卖价提升,鉴于测算中增值税、土地增值税、契税均为比例税率,而企业所得税成本不变,所以税负率还将继续提高,具体以真实成交价、各税款征收方式以朝阳区税务局要求为准。
      除了上述税款,标的物还或有应缴未缴税款及滞纳金。《标的物情况调查表》显示建成时间约2013年(我的印象是08年奥运会时就存在了)。盘古氏作为业主方,持有房产时,应按照占地面积缴纳土地使用税,对于出租的房产应按照租金收入缴纳12%的房产税,对于自用和空置部分,应按照房产原值缴纳房产税。如果没有缴纳,不考虑罚款的前提下,还有每日万分之五的滞纳金,等同于信用卡利息,不可免除。
      买受人竞拍前,在资金上必须打出余量、充分准备。
      (三)不代缴税款的风险
      也许会有一些老板或企业对法律有所了解,例如税收征管法及实施细则有规定,纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款,任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效。
      并且也知道《关于正确适用<最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定>若干问题的通知》(苏高法电[2017]217号)第四条规定,“因网络司法拍卖产生的税费,按照网拍规定第三十条的规定,由相应主体承担。在法律、行政法规对税费负担主体有明确规定的情况下,人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担”。
      因此可能会有“先拍下来再说,再以税款承担的约定条款不合法为由,拒绝缴纳税款”的念头。
      这样操作是否有成功的可能性呢?
      我和大家分享一个法院判例,供大家借鉴,《钱宏亮与江苏省无锡地方税务局、江苏省地方税务局税务行政管理(税务)不履行法定职责二审行政裁定书》([2017]苏01行终893号),案例的大致内容是,上诉人以最高价竞得涉案房屋后,随后向税务局税收违法案件举报中心举报房产公司涉嫌未按规定缴纳拍卖涉案房屋的税款。举报中心经调查,未发现存在检举的偷逃税收行为。其后,上诉人对税局的税务行政管理及行政复议提起诉讼,最终法院裁决上诉人败诉。
      法院裁决如下:
      本院经审查认为,首先,无锡市中院发布的拍卖公告以及上诉人与无锡市中院签署的拍卖成交确认书中均注明拍卖所产生的所有税费由买受方承担,上诉人作为涉案房屋的竞买人,对于案涉拍卖活动中的税费具体缴纳要求是明知且自愿的,上诉人应当按照既定的内容履行相关义务。其次,法律、法规对于纳税义务人的规定与税款的实际承担者是两个不同的概念,法律、法规在明确纳税义务人的同时,并不意味着禁止其他主体代为缴纳,其他主体可以根据相关约定自愿代为缴纳税款。因此,在案涉的司法拍卖以及上诉人申请办理不动产登记的环节中,由于已经明确了实际应缴纳税费的主体,故不会破坏国家税收管理制度,无锡地税局据此认定未发现上诉人所称的税收违法行为,具有事实和法律依据。
      尽管江苏当地有苏高法电[2017]217号文件的支持,上诉人竟然还是败诉,因此该案例对于心存侥幸的竞拍人有很大的参考价值,值得警醒。
      三、竞拍注意事项
      除了税务风险外,其他的风险也值得关注。竞拍网页也列出六条买房注意事项,如下图。我们在这里简要给大家提个醒。
    税屋提示——被遮挡处为“的风险”
      (一)水电费、物业费拖欠风险
      《竞买公告》第七条“过户及费用负担”规定,标的物过户登记手续由买受人自行办理。所涉及的税、费以及标的物可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。
      水、电谁使用谁承担,因此由承租方承担一般没有异议,物业费由谁承担还要花开两朵,分情况说:
      (1)如果已经全部出租,则物业费应由承租方承担。但是作为超5A级写字楼,承租客户一般财大气粗,大概率不会存在拖欠。
      (2)但也不排除部分物业空置,这个时候物业费就有可能存在拖欠。
      5号楼目前物业费30.0元/m2/月,如果未缴纳的物业面积较大、时间较长,还真是一笔不小的负担。
      (二)买卖不破租赁的风险
      《标的物情况调查表》之“租赁情况”情况一栏注明“有出租,详见附件《5号楼出租情况列表》”,其中剩余租期最长的是租赁单元B3,租期到2028年12月31日结束。因此竞买人前期看样时,应尽量拿到租赁合同,了解合同相关条款、掌握租金收取情况。
      之所以这样,是因为买卖不破租赁,即就算竞拍人拍到了房,也要等租期结束才能入住。对此,我国法律有明确的规定,《中华人民共和国合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
      而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利。《中华人民共和国合同法》第230条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
      (三)民间抵押的风险
      竞拍人应通过法院、银行征信系统、公证处等多种渠道了解该房产及被执行人的其他欠债信息。如果有轮候查封,那倒不用紧张,根据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》规定:人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的,原查封、扣押、冻结的效力消灭,人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结,可直接进行处分,有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。
      怕的是盘古氏存在民间借贷,高利贷等等,有些债权人经常不按照常规出牌,竞拍人竞得房产办理过户后,他们再出现伺机捣乱,花了钱换来了不安生。
      ……
      作者作为房地产财税咨询专业人士,擅长于房地产开发业务的税收咨询和筹划,至于标的物所涉及其他问题,非我所擅长也,建议竞拍人提前组建专业的团队,做好尽职调查,避免竞拍后发现问题出现悔拍的情况。
      《竞买须知》第三条特别提醒,竞买人参与司法拍卖,在竞买前应清楚知晓且符合相关法律法规及政策要求,否则自行承担相应的风险及法律后果。因不符合条件参加竞买的,由竞买人自行承担相应的法律责任。
      第十二条补充规定,买受人悔拍逾期未交纳拍卖余款的,悔拍买受人的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。保证金数额不足以弥补两次拍卖价款差额的,本院可以责令原买受人补交,拒不补交的,本院强制执行。
      如果到了那个时候,真可谓是赔了夫人又折兵。
      综上来说,竞拍人对于司法拍卖需要谨慎对待。如果处理好了对竞拍人来说就是个馅饼,如果没有处理好,则有可能是个陷阱、甚至是个大坑。
      推开我办公室的窗户,又看到盘古大观的巨型显示屏,不禁想起了清代戏曲家孔尚任所作《桃花扇》中的一段唱词“眼看他起朱楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了”。非法经营来钱更快,但合法经营才能走的更远。希望盘古大观龙首早日成功处置,找到有缘人,不然空置着真浪费了这黄金地段。
      作者:神州九鼎财税咨询(北京)有限公司   牛鲁鹏

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