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无产权地下停车位到底应该归谁所有?三大焦点

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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2018-12-6 09:26:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

    1

    地下停车位属于开发商的专属部分,还是小区业主的共有部分?

    恒通新城业委会代理律师、河南春屹律师事务所律师李全永介绍,从建设用地的来源来认定地下车位的归属有两种:一种是根据《物权法》第136条的规定,在地下设立建设用地使用权,由建设单位交纳土地出让金,独立报建审批,独立成本核算,其所有权属开发商,可以办理权属登记。另一种是根据《物权法》第139条的规定,地下车位属于地面建筑物、构筑物及其附属设施所占用的地下空间,不计容积率的,建设单位不仅将建设成本转嫁给了业主,而且还获取了一定的利润,其所有权应当与地面建设使用权保持一致,属于公共产权。

    最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

    从上述法律规定来看,如果不能取得特定范围内土地的使用权,则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权,地下车位所使用的土地是业主交纳土地出让金的土地下面的土地,小区的土地面积已经全部分摊到全体业主,小区的土地使用权为全体业主享有,并且计入了容积率,当房屋出售后,附属建筑物下面的地下车位不可能单独获得土地使用权,开发商不再享有该小区的土地使用权,也不享有该土地上建筑物以及该建筑物附属设施的所有权和分配权。

    由此可见,建筑区划内的土地由业主享有使用权。

    从建筑物区分所有权的角度看,建筑物区分所有权分为专有部分和共有部分,恒通小区地下车位是否具备建筑物区分所有权中的专有部分产权为本案的关键所在,在恒通置业有限公司没有证据证明地下车位属于专有部分产权的情况下,其不能对此享有所有权。

    开发商代理人则表示,虽然小区业主购买了商品房,但并未取得地下的土地使用权,开发商在地下所建设的地下车库所使用的土地使用权与小区业主购买商品房所使用的土地使用权并不重叠也不矛盾。《物权法》第一百四十二条规定:建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。

    2

    地下停车位建造成本是否纳入商品房成本?

    开发商代理人介绍,开发商拥有建设工程用地规划许可证、建设工程(建筑)规划许可证附件、建设工程施工合同及付款凭据,可证明地下车库是经过规划许可,由开发商投资建设的,开发商为原始取得所有权人;而地下车库的开发成本是单独核算的,也没有进入住宅商品房的成本。因此,地下车库归开发商所有是权属清晰的。2011年9月26日,开发商缴纳防空地下室易地建设保证金50万元,随后两年向河南某建筑公司支付郑开“恒通新城”地下室工程项目费用共计20510000元,并缴纳防空地下易地建设费900余万元。房屋建筑面积测绘成果书、商品房买卖合同证明地下车库并未进入小区住宅商品房的面积公摊。

    业主代表认为,开发商提供的规划许可证显示,其建设规模包含地上地下(地下部分包含人防工程),投资总额为4.3亿元。显然,开发商对于恒通新城小区的投资是整体的,未区分地上、地下抑或是人防工程。开发商不能证明地下车位系其单独立项、单独报批、单独核算。

    3

    《商品房买卖合同》约定车位归开发商,是否生效?

    开发商代理人介绍,根据《物权法》第七十四条规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在购房之初,开发商就与业主签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》明确约定地下车库、车位所有权归开发商所有,该项约定是双方当事人的真实意思表示,并不违反法律法规的强制性和禁止性规定,是有效的。

    业主代表则表示,房屋买卖双方在房屋交易中,双方签订《合同补充协议》时处于不平等的地位,该补充协议是开发商拟制的格式合同,系排除购房者权利的协议,存在合同欺诈。(大河报·大河客户端记者段伟朵)




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