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[成本类] 房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法

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    2017-9-20 10:45
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    [LV.5]常住居民I

    发表于 2009-12-11 15:18:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
            不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明

      (二)扣除项目不能够直接认定的,审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致,是否按照下列顺序合理分摊:
      1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进行分配。
      2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”,按照建筑面积占总建筑面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进行分配。
      3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费,一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
      二、土地成本分摊,分配方法
      (一)交易情况
      某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发,其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼,一幢为写字楼,占地面积(包括周围的道路及绿地等)4000平方米,建筑面积15000平方米;一幢为公寓,占地面积(包括周围的道路及绿地等)6000平方米,建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米,开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%,写字楼尚未转让。
      (二)按占地面积分摊土地出让金
      1.公寓应分摊的土地出让金为:
      按转让土地使用权的面积分摊,公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下:
      公寓应分摊的土地出让金600万元=公寓占地面积6000平方米×(项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米)。
      2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金:
      (1)公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米,其中不可售面积的游泳也占地100平方米,应负担土地出让金计算方法如下:
      不可售面积应负担的土地出让金1O万元=不可售占地面积100平方米×(项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米)。
      (2)公寓可售面积应分摊的土地出让金。
      公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元=公寓应分摊的土地出让金600万元-不可售面积应负担的土地出让金10万元。
      3.本次清算应负担的土地出让金:
      本次清算应负担的土地出让金531万元=公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。
      (三)按建筑面积分摊土地出让金
      1.公寓应分摊的土地出让金为:
      (1)总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米+公寓建筑面积16000平方米=31000平方米
      (2)公寓应分摊的土地出让金:516万元=公寓建筑面积16000平方米×(出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米)。
      2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金:
      (1)公寓不可售占地面积应负担的出让金
      不可售面积应负担的土地出让金16万元=不可售建筑面积500平方米×(项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米)。
      (2)公寓可售面积应分摊的土地出让金
      公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元=公寓应分摊的土地出让金516万元-不可售面积应负担的土地出让金16万元。
      3.本次清算应负担的土地出让金:
      本次清算应负担的土地出让金450万元=公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元×已出售比例90%。
      三、开发成本分摊、分配方法
      (一)交易情况
      某房地产开发公司开发一幢公寓,开发成本为3450万元。建筑面积15000平方米,可售面积14600平方米,不可售面积400平方米,其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的200平方米,开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%。
      (二)可售面积与不可售面积应分摊的开发成本
      1.不可售面积应分摊的开发成本:
      不可售面积应分摊的开发成本=改变用途的游泳池建筑面积×(项目支付开
      发成本总额÷项目总建筑面积)
      不可售面积应分摊的开发成本46万元=200平方米×(3450万元÷15000平方米)。
      2.可售面积应分摊的开发成本:
      公寓可售面积应分摊的开发成本3404万元=公寓应分摊的开发成本3450万元-不可售面积应负担的开发成本46万元。
      四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法
      公共配套设备费的分摊,应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业,不可售建筑面积分摊的成本为0,可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业,不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费,可售建筑面积只负担部分配套设备费。


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    该用户从未签到

    发表于 2009-12-17 21:39:30 | 显示全部楼层
    正需要了解这个,谢谢楼主,辛苦啦
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    该用户从未签到

    发表于 2009-12-27 13:26:38 | 显示全部楼层
    好 谢谢分享
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    该用户从未签到

    发表于 2010-1-15 23:33:21 | 显示全部楼层

    回 楼主(kuaiji) 的帖子

    学习啦,谢谢楼主 [s:11]
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    该用户从未签到

    发表于 2010-1-22 23:42:04 | 显示全部楼层
    谢谢楼主
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    该用户从未签到

    发表于 2010-6-8 08:17:20 | 显示全部楼层
    谢谢,学习了 [s:3]  [s:3]  [s:3]  [s:3]
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    发表于 2010-6-8 08:19:14 | 显示全部楼层
    如何计量的 [s:6][s:6]
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    发表于 2010-8-9 10:30:34 | 显示全部楼层
    讲的很详细,很好的贴子,谢谢分享
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    发表于 2010-8-11 09:57:16 | 显示全部楼层
    真是太谢谢楼主了,我刚好非常需要
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    该用户从未签到

    发表于 2010-8-11 14:00:17 | 显示全部楼层
    谢谢,分享
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