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[财税动态]叶檀:不要怀疑 房产税一定向全国推广

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    2011年05月23日 00:43马燕扬子晚报   OqMdm~4B!j  
    B.od{@I(Xp  
    知名财经评论员叶檀(资料图) R'tvF$3=i  
      “经济侠女”、著名财经评论家叶檀昨在宁称: (?'vT %  
      昨《中国证券报》报道,北京最快将于今年下半年推行房产税改革。无独有偶,昨天南京一个论坛上,有“经济侠女”之称的著名财经评论家叶檀斩钉截铁表示:“不要怀疑,别存幻想,房产税一定会向全国推广”。而一旦推广趋势确立,南京等省会很快就会开征;就税率而言“不管重庆还是上海都收得太轻。” k=kkF"  
        房产税推广将是“温水煮青蛙”的过程 nM &a2Z,T  
      叶檀此番来宁,系参加高科置业主办的“赢在2011,南京商业地产财富论坛暨东城汇产品说明会”。她判断,新策实质是在限杠杆,未来市场可能出现“软着陆”。具体表现将是:一,继续收紧货币,但不是把量减到很少,而是暂时“冻”起来。二,培育代替土地财政的税收来源,房产税必征无疑。 :d35?[  
      叶檀判断,到下半年土地财政就撑不下去了。若增加税收来源,靠对企业加税行不通,因为随着经济转型,未来几年很可能大批传统制造型企业倒闭。“即便富士康这样效率最高的制造业,在去年迁到内地、节省成本的情况下,最新财报依然亏损,其它企业可想而知。”作为税收来源之一的房产税,因此一定会全国推广。 Lz_.m  
      “不要以为它是病猫,只不过没把弹药都打出来而已。如果存量房征税,很多人抛盘。你会发现怎么一夜之间中国房子这么多?”叶檀分析:重庆和上海房产税试点百日收税规模不及一套房价,这并不说明房产税不起作用,而是执行力度太松。“两种模式的标准和税率都太轻。” mDp8JNJNE  
      昨传风声北京下半年房产税改革,叶檀同时言之凿凿,是否已然箭在弦上?叶檀说并非自己得到内部消息,只是基于个人判断。她认为“十二五”期间各地会陆续推广房产税。“一旦趋势形成,南京这样城市很快会开征。”步骤可能是北京先收,再到省会,然后至全国,标准由各地自行制定。 ^CQp5kp]  
      她认为,房产税推广将是“温水煮青蛙”过程,一开始似乎没有用,最终肯定有用。“将来房价大幅上涨、大幅下跌都不太可能。” &$2d=q8mh  
      未来三四线城市、商业地产存在机会 w{_g"X  
      叶檀还提出:以往楼市那种买到就赚的“黄金时代”已结束。未来10-20年会迎来结构性机会的“白银时代”,机会就在“城市化和内需的叠加中”。 5c}loOq  
      “城市群”上的副中心 x|d?'  
      是未来投资增长点 T YR \K  
      叶檀提醒投资者注意当前房价涨跌的地区化分隔特点:一二月份房价上涨最快的城市,不是海口,不是三亚,而是湖南岳阳,以及石家庄这样的城市。她断言:当一线城市房价被抑制时,周边县级市房价依然坚挺将是未来趋势。 C7W<7DBf  
      其逻辑依据是:随着城市化进程深入,未来中国就如国外一样,将形成一线城市辐射周边小城的多个“城市群”,或一个大城市内培育多个“副中心”。连接“城市群”的“经脉”有赖于高铁等快捷交通体系,比如上海到南京的高铁只要1小时15分。现在“城市群”连接线上的房价洼地小城,就是未来投资增长点。 N}#"o  
      不过,投资也要注意风险。“如果大学生毕业回到三四线城市,月薪两三千,当地房价每平米均价四五千元,那没问题。但如果涨到八九千,把未来5年都透支了,就危险了。”叶檀把这种风险比喻为“就像一条蛇,非常饿,但没东西吃,就吞噬自己的尾巴”。她提醒三四线城市发展经济必须立足内需,不能透支房产。 -CFy   
      住宅地产成“高压锅”, G `3{Q7k  
      商业地产有机会 -~(d_  
      “白银时代”的第二个机会在商业地产。“住宅地产由于调控,就像一口高压锅,被牢牢闷在里头,而商业地产还有可能一骑绝尘。”她分析,未来10年经济转型离不开内需,而商业地产是附着在内需上的强有力共同体。另外,商业地产的税费已经较重,不太可能存在上调太高税费的可能。 n!SHExBp  
      但叶檀也特别提醒商业地产中资金大规模涌入的炒作风险。前不久她就在宁波得知,一个商业地产信托项目,很轻松就募集到9亿资金。“就像股市上的新能源概念,现在找到主攻发展方向了吗?有实在盈利企业了吗?尽管没有,市场估值仍然很高。就是投资者认为未来有前景,把未来前景提前透支。”投资者要分清商业地产中的合理成分和泡沫成分。 ,gG RCp  
      她建议投资者,可参考开发商是否对该项目“自持”——通常企业越舍不得卖,越说明项目有价值;还可看企业全国扩张时是否会引进标准化统一的品牌,以通过“克隆”降低成本,实现质量标准化。 S}%z0g<  
      房价是涨还是跌可参考三大指标 ;SI (5rS?  
      叶檀介绍,看市场是涨还是跌,开发商会不会降价,有三大指标可参考。第一、成交量。第二,库存量和现金流。如果现金流出问题,企业一定会改变营销手段。比如一个宝石开价100万,1年2年没人买。如果宝石拥有者不缺钱,能熬过严冬,那肯定不降价。但如果宝石拥有者比较穷,靠典当才能吃饭,那其他人就可“捡漏”了。第三,融资成本。比如当前民间借贷的一年期利息最高达200%;银行融资成本从去年到今年提高4倍以上,说明资金链已绷得很紧。 wH@< 0lw`<  
    *{5}m(5F  
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    只看该作者 洞房  发表于: 2011-05-27
    ,学习啦!
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    只看该作者 洞门  发表于: 2011-06-10
    征房产税就是抢老百姓的钱,还有脸说,只有70年产权的房子还要收税,闻所未闻啊!
    每天都在进步,每天从新开始
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    只看该作者 墙根  发表于: 2011-06-16
    有可能。
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    只看该作者 4栋 发表于: 2011-06-29
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    只看该作者 5栋 发表于: 2011-09-07
    培养新税源一说还是有道理的,地方政府这几年来的土地财政的确支持起了发展,但大量的建设项目还在中途时碰上了国家的房地产调整政策,不可能让已经出站的火车再开回来加油的道理,只可能就近找油或用其他车辆将油料送上去,房产税或许是就地找油的一个办法。但真要达到规模效应,并起到替代用可能就需要更长的时间了。
    一切皆有可能
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    只看该作者 6栋 发表于: 2011-09-19
    学习了 i/8OC  
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    只看该作者 7栋 发表于: 2011-10-06
    确实一定要在全国推行,我相信。但税负也一定要转嫁的,除非天下没有无房户了,天下没有流动人口了、、、、、、所以,好地方的房子还是要涨的,很难想象北京城八区的房价会跌,除非大家都不去北京发展,当北漂这个名次成为历史的时候,才是房价真的要跌了
    大柔非柔,至刚无刚。
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    只看该作者 8栋 发表于: 2011-10-13
      
    携一份雅致,品一份宁静
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    只看该作者 9栋 发表于: 2011-10-13
    可能
    携一份雅致,品一份宁静